찾아줘노무사

요점만 먼저
- 1세대1주택 비과세는 “양도일 현재” 그 세대가 다른 주택(입주권·분양권 포함)을 보유하지 않아야 합니다. 예외는 ‘일시적 1세대 2주택’ 등 제한적 특례뿐입니다.
- 청약 “당첨”만으로는 주택수에 포함되지 않지만, 계약서 작성(통상 계약금 지급 포함) 시점부터는 분양권을 보유한 것으로 보아 주택수에 포함됩니다.
- 한 세대에서 기존주택 1채 + 분양권 2개(엄마·자녀 각각 계약)면 양도일 현재 1세대 3주택 상태가 되어 일반적으로 비과세 불가입니다.
- 한 명만 계약(다른 한 명은 포기·무계약)해서 기존주택 1채 + 분양권 1개가 되면, ‘주택+분양권’ 일시적 1세대 2주택 특례로 기존주택 양도 비과세가 가능할 수 있습니다(다른 요건 충족 필요).

조금 더 구체적으로
1) 세대 범위
- 부모님과 같은 주소지에서 함께 거주 중이면 ‘한 세대’로 보아, 세대원(아빠·엄마·자녀) 중 누구 명의이든 주택·입주권·분양권은 세대 합산으로 판단합니다.

2) 당첨 vs 계약
- 단순 ‘당첨’만으로는 주택수에 포함되지 않습니다.
- ‘계약(분양권 취득)’을 하면 주택수에 포함됩니다(2021.1.1. 이후 취득한 분양권은 양도세상 주택 수에 포함).

3) 두 사람이 모두 계약한 경우
- 기존주택 1 + 분양권 2 = 1세대 3주택이므로, 아버지 집 양도 시점에 비과세 요건을 충족하지 못합니다.
- 이후에 한 계약을 해지해도, 양도 당시 3주택이었다면 소급해 구제되지 않습니다.

4) 한 사람만 계약한 경우(다른 한 명은 포기·무계약)
- 기존주택 1 + 분양권 1 = 1세대 2주택 상태입니다.
- 이 경우 ‘주택+분양권’ 특례로 종전주택(아버지 집) 양도에 1세대1주택 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.
• 전제: 종전주택 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분이면 2년 거주요건까지 확인), 양도일 현재 그 외의 다른 주택·입주권·분양권이 없어야 함.
• 기한: 주택+분양권 특례의 세부 기한(통상 분양주택 사용승인일 기준 일정 기간 등)은 취득시기·지역·법 개정에 따라 달라질 수 있어, 실제 일정에 맞춰 확인 필요. 종전주택을 먼저 파는 경우라면 통상 특례 요건 충족에 문제없는 편이지만, 케이스별로 확인하세요.

5) 다른 선택지(세대분리)
- 자녀가 세대분리를 해 별도 세대가 되면, 자녀 명의 분양권은 부모 세대 주택수에 포함되지 않을 수 있습니다. 다만 형식적 세대분리는 부인될 수 있고, 세대분리는 시기·거주 실제·소득독립 요건 등이 중요하니 신중히 판단하세요.

실무 팁
- 비과세를 확실히 받으려면, 아버지 집을 파는 시점에는 세대 전체가 분양권을 최대 1개까지만 보유(계약)하도록 관리하세요. 둘 다 당첨되더라도 한 명은 계약하지 말고 포기해야 합니다.
- 양도일 현재 상태가 결정적입니다. 매매일정과 분양권 계약일정을 조율하세요.
- 종전주택의 2년 보유(및 필요한 경우 2년 거주) 충족 여부도 반드시 사전 점검하세요.
- 규정이 자주 바뀌고, 취득·계약·준공 시점, 지역(조정대상지역 여부)에 따라 세부 요건이 달라집니다. 구체 일정·지역을 갖고 국세상담센터(126)나 세무사에게 사전 검토를 받으세요.

질문에 대한 단답
- “둘 다 당첨되는 순간 1가구 3주택인가요?” → 당첨만으로는 아닙니다. 둘 다 ‘계약’을 하면 그때부터 1세대 3주택으로 봅니다.
- “둘 중 한 명이 포기(무계약)하면 일시적 1가구 2주택으로 비과세 가능?” → 네, 한 명만 계약해 분양권이 1개인 상태라면, 다른 요건(보유/거주, 기한 등)을 충족하는 조건 하에 종전주택 비과세가 가능합니다.