찾아줘세무사

(1) 원칙적으로는 건물주가 임대주가 되며 건물주가 토지주에게 토지사용료를 지불하여야 합니다.
토지가 9억 8천으로서 건물주가 토지주에게 토지사용료를 주지 않을 경우 이익을 얻게되는 건물주(와이프분)께서 증여세는 과세되지 않을 것(약 13억 이상이어야 증여세 과세됨)으로 판단되나
토지주(질의자분)앞으로 부가세나 소득세가 과세 될 수 있기 때문에 토지임대료시가산정하여 와이프분으로부터 토지임대료((2)가액 참고) 받고 부가세, 소득세는 자진신고하는게 좋겠습니다.

토지와 건물의 가액비율대로 공동사업약정을 맺고 월세 330을 부부끼리 나누어도 세법상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

(2) 공시지가 9억 8천일경우 세법상 임대료 시가는 9억8천 * 50% * 정기예금이자율(현행 1.2%) / 12 = 월세 490,000원입니다.
연 매출은 5,880,000원이 됩니다.

(3) 질의주신것은 증여시 '취득세'를 말씀하시는 것같으며 취득세는 내년부터 개정되어 시가가 과세표준이 되고 올해까지는 공시지가를 과세표준으로 과세합니다.

증여세자체는 원칙적으로 '시가'로 과세되는것이며 예전에도 변함없었습니다. 과세관청에서 시가를 산정할수 없을때 공시지가로 과세하는 것입니다.
건물공장의 경우 일반적으로 시가 산정이 어려워 공시지가로 과세되며 증여일 기준 주변 땅의 매매사례나 감정사실이 있는경우 매매사례가액, 감정가액(=시가)으로 과세될 수도 있습니다.
증여공제금액은 개정사항 없습니다.

(4) 와이프분께서는 월세 330에 대한 임대소득이 과세되며 와이프분의 타소득, 임대소득의 신고방법에 따라(기준경비율, 기장), 감가상각비 처리여부, 실제 지출하는 비용이 있는지에 따라 달라집니다.
질의자분께서는 연 5,880,000원에 대한 임대소득이 연봉에 추가로 과세되며 단순경비율로 신고할 경우 14.6% 경비율 인정받아 5,021,520원의 소득에 대해 세율(26.4%로 추정됨) 적용한 약 130만원정도의 추가세금이 있을 것으로 생각됩니다.

1.임대료는 토지와 건물총괄해서받는것이므로 실제되로하는게맞는거같습니다.
2.월세분류기준에따라달라지지만 1억이넘지않을거같습니다.
3.공제금액은변동없습니다.
4.질문이 너무포괄적이고 두분이서분할하지만 근로소득이합산되서 금액은 공제까지포함해서 계산해봐야합니다

대표님

1. 월세는 토지+건물에 대한 임대이므로 토지분에 대한 임대소득은 사업소득으로 신고하셔야 할 것으로 판단됩니다
부인분과, 대표님의 소득의 구분은 공동사업자약정 분배 등 여러형태로 가져가실수 있습니다

2. 근로소득+사업소득으로 종소세가 신고되시는데 세금이란 소득에 따라 변동되므로 토지분에 대한 임대수익 및 대표님의 소득공제 등의 여러제반 조건에 따라 달라지므로 현재 확정된 금액을 말씀드리기 어렵습니다

3. 현재 증여세도 시가가 원칙이며 해당내용은 취득세 개정에 대하서 말씀하시는 걸로 보이며 내년에 취득세 개정으로 취득세는 증가할것으로 보입니다
다시 증여세를 말씀드리면 시가가 원칙이나 시가를 알수 없을때 (매매사례가액, 감정가액) 공시지가를 이용하는 것으로 공제금액은 변동이 없습니다

4. 앞서 말씀드렸듯 소득, 공제항목 등 여러사항을 고려해야 하므로 단순히 어느정도라고 말씀드리기는 어렵습니다
대표님과 부인분의 현재 소득상황 등을 고려하셔서 전문가 상담을 별도로 받으시길 권해 드립니다

안녕하세요, jkl세무사무소입니다.

질의1) 임차료가 건물분에 대한것이라면 와이프 명의로 신고가 되는것입니다. 다만, 토지위에 건물이 있고 각 소유주가 특수관계인이기 때문에 토지에 대하여 적정 임차료를 산정해보셔야 합니다.

질의2) 토지 임차료 금액에 따라 달라지는 것입니다.

즉, 건물을 와이프명의로하여 임대소득을 와이프명의로 할 수는 있지만 관련 토지분에 대한 별도의 임차료에 따라 세액은 달라지십니다.

감사합니다.

1. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 임차인이 건물 소유자에게 임차료 전액을 지급하고, 건물 소유자가 토지 소유자에게 토지사용료를 지급하여야 합니다.
따라서 말씀하신 대로 처리한 경우 배우자 명의로 임대소득 전액을 수령 후 본인에게로 토지 사용료를 지급하시면 됩니다.

2. 현재 근로소득에 대해 적용 가능한 소득공제, 세액공제, 임대소득과 관련한 필요경비를 조회 후 세액산출이 가능합니다.
근로소득원천징수영수증 및 필요경비 지출 내역으로 사실관계 파악 후 세무대리인에 산출을 요청하시는 것을 권해드립니다.

3. 상속세및증여세법상 과세표준은 이전부터 시가를 기준으로 산정되었으며, 별도의 변동 없습니다.
취득세의 과세표준이 기준시가에서 시가로 변경 예정인데, 증여물건의 매매사례가액이 없다면 기준시가로 산정될 소지 있을 것으로 판단됩니다.

4. 이 역시 타소득 및 적용 가능한 소득공제 및 세액공제, 필요경비 지출 현황에 따라 달라집니다. 보다 자세한 사실관계를 바탕으로 세무대리인과 상의하시는 것을 권해드립니다.

안녕하세요,
1. 토지와 건물의 소유주가 다르므로 건물소유주인 와이프의 소득에 건물임차료가 합산되고 토지소유주인 본인분은 토지임차료가 산정되서 연봉과 합산하여
각각 종합소득세를 신고하셔야 될 것으로 사료됩니다. (토지임차료는 적정분을 산정하는 작업이 필요함)

2.본인분 연봉(약 8천)과 토지임차료를 합한 금액이 될 것으로 사료됩니다.

3. 내년 취득세 산정시 과표가 시가산정액으로 변경되어도 시가를 산정하기 힘든경우는 기준시가로 산정될 수 있고, 증여인적공제한도는 상향 될 수 도 있지만 입법이 되어 공포되어야 알 수 있습니다.

4. 임대사업자가 되면 본인분것은 연봉 8천에 소득공제,세액공제 항목, 비용처리항목등을 고려하지 않는다고 할 경우 한계소득세율 35%구간이 적용될 수 있을것이며, 건강보험등의 세금인상분도 있을 수
있으므로 참고 하시기 바랍니다.

감사합니다.