찾아줘세무사

안녕하세요.

1. 일반적으로 아파트의 경우 동, 층수, 면적 등에 따라 시가가 다르므로 시가를 산정하기 어려울 수 있습니다. 감정평가법인의 감정가액으로 거래를 한다면 객관적인 평가에 의해 거래가 이루어지므로
세무상 리스크를 줄일 수 있습니다. 공시지가 10억 미만이면 1곳의 감정평가법인의 평가보고서를 바탕으로 금액을 선정할 수 있습니다.
2. 특수관계자로부터 저가 매수의 경우 양도소득세에서는 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5%이상 차이가 난다면 세무상 리스크가 발생하므로 주의를 요합니다.
예를 들어 10억원짜리 아파트를 7억원에 자녀에게 매매한 경우 자녀에게는 증여세가 과세되지 않지만(증여세에서는 시가와 거래가액의 차이가 30% 이상 또는 3억원 이상 나는 경우로 봅니다.)
부모의 경우 시가와 거래가액의 차이 3억원이 min(시가의 5%인 5,000만원 또는 3억원) 즉, 5,000만원을 초과하기 때문에 실제로는 7억원에 매매했지만 양도세를 계산할 때는 양도가액을 7억원이 아닌 10억원으로 해서 계산해 납부해야 합니다.

3. 예규에 따르면 제반상황을 고려하여 질문자님께서 부모님에게 전세보증금을 돌려줄 수 있다는 객관적인 증빙이 있다면 매매대금과 전세보증금을 상계하여 거래할 수 있는 것으로 판단됩니다.
관련된 예규 참고 부탁드립니다.
조심2019지3529, 2020.1.7.
조심2019지1669, 2019.10.31.

추가적으로 궁금하신 사항이 있으시면 질문 부탁드리겠습니다.

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.

1. 해당 아파트의 거래가 많지 않은 경우여서 매매사례가액을 찾기 힘들다면 감정평가를 받는 것을 추천드립니다.

2. 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 및 3억이 안되도록 하여 저가매수하시면 됩니다. 다만, 부모님 입장에서는 시가를 양도가액으로 하여 양도세를 부담할 수 있습니다.(부당행위계산부인)

3. 일반적인 갭투자와 동일하게 전세금 제외후 대금지급하시면 됩니다. 다만 임대차계약기간의 만료로 인하여 자녀가 부모님에게 반환할 의무가 있는 그 전세금 등을 자녀가 면제받거나 반환하지 아니한 경우에는 증여에 해당하여 자녀에게 상속세및증여세법 제36조(채무면제 등에 따른 증여)에 따라 증여세가 과세될 수 있습니다.

감사합니다. 궁금하신 부분 있으신 경우 연락주세요!