찾아줘세무사

안녕하세요. 세무사 오탁근입니다.

먼저 상생임대주택 특례는 실제 적용 사례가 많지 않고, 요건 자체는 어렵지 않으나 개개인의 사례에 들어가면 애매한 경우가 많아 예규가 없으면 보수적으로 접근하는 편이 좋습니다.

고객님의 상황에서는 20년 1월 계약을 직전임대차계약으로, 22년1월 계약을 상생임대차계약으로 보고 각 요건을 갖추었다면 상생임대주택 특례 적용은 가능할 것으로 보입니다.
(상생임대차계약의 계약일이 21년 12월 20일 이후여야 합니다.)
상생임대차계약 이후의 임대차계약에 대해서는 법령 상 별다른 언급은 없습니다. 다만 상생임대차계약이 반드시 2년 이상이어야 하니 날짜를 주의하시기 바랍니다.
상생임대주택 특례는 1세대 1주택 비과세 등 적용 시 거주요건을 면제해주는 것입니다. 비과세대상이라면 양도소득세가 발생하지 않지만 고가주택인 경우에는 일부 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

다시 말씀드리지만 상생임대주택특례는 최근까지도 예규가 나오고 있었고 계속 예규가 나올 수 있습니다.
위 답변은 제한된 정보를 바탕으로 한 단편적인 답변에 불과하니 최종 의사결정 전에는 반드시 전문가와 상담을 해보시기 바랍니다.

안녕하십니까. 이헌세무회계컨설팅 강덕구 세무사입니다.
문의주신 내용 관련하여 아래와 같이 회신 드립니다

1. 상생임대차 계약은 임차인과 체결한 2020.1월 직전임대차계약 (주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 임대차계약은 제외) 대비 5% 초과를 하지 않았는지 여부를 따지는 것이므로,
2022.1월 체결된 임대차 계약은 상생임대차계약에 해당됩니다.

2. 1에서 말씀드린바와 같이 직전임대차계약대비 상생임대차계약인지 여부만 보면 되므로, 상생임대차 계약 이후에 새롭게 체결하는 임대차 계약은 5% 인상제한은 따로 없습니다.

3. 상생임대주택에 대한 특례는 비과세를 해주는 것이 아닌 아래 1세대 1주택 비과세 요건 중 하나인 거주기간 요건을 면제해 주는 것입니다.
따라서 아래 조건에 해당된다면 양도세 비과세가 가능합니다.
1) 양도일 현재 1세대 1주택 보유
2) 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역인 경우에는 거주기간 2년이상)
3) 양도금액 12억 이하 (12억 초과분에 대해서는 과세)

안녕하세요,

1. 상생임대차 조건은 (1) 직전계약 1년6개월 유지 + (2) 직전대비 5% 이내 인상 신규계약 + (3) 신규계약 2년 유지 입니다.
24.12월 기준으로 질문자님 사례는 이를 모두 만족하는 것으로 여겨집니다.

2. 1.조건을 만족하였다면 그 후 신규계약과 상생임대 조건과는 관련이 없는 것으로 보입니다.

3. 양도소득세 비과세 조건을 만족한다면 양도소득세는 0입니다.
단, 상생임대 혜택은 비과세를 보장하는 것이 아니라 1주택 비과세나 1주택 장기보유특별공제를 위한 2년 거주요건을 면제해 주는 것입니다.

감사합니다.