찾아줘세무사

안녕하세요.
스머프 세무사 박잠득입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

1. 정당한 보증금을 돌려받는것은 증여로 보지 않습니다.
2. 주택의 경우에는 증여세는 대략 13억원 정도가 되어야 증여세 해당이 될 것이며
소득세는 부당행위계산부인 문제가 되는데요.
부당행위도 특수관계인에게 용역을 낮은요율로 제공할때 해당하지만, 이경우 직계존비속에게
주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외합니다.
3. 실제로 지급하고 계약서 새롭게 한다면 좋겠습니다.
4. 추가적인 상담 주시기 바랍니다.


감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)

안녕하세요.

1. 보증금의 반환은 증여세 과세대상이 아닙니다.
2. 부동산 무상사용은 아니므로 증여의 문제는 없을 수도 있으나 주변 시세보다 저가로 임차를 하게 되는 경우 임대인은 소득세를 과소신고한 것으로 보아 문제의 소지가 발생할 수도 있습니다.
3. 확정일자는 보증금의 우선변제를 위한 수단으로 활용될 수 있으나 가족간의 임대차 계약이므로 중요성이 낮을 것으로 판단되며, 임대인의 소득세 과소신고 문제가 될 수 있으므로
주변시세와 비슷한 수준의 월 임차료 지급에 대한 계약을 하시길 권해드립니다.
4. 보증금 반환은 증여의 대상이 아니므로 답변은 생략하도록 하겠습니다.

도움이 되셨길 바라겠습니다.

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1. 기지급한 보증금을 회수하는 것은 증여에 해당하지 않습니다. 당초에 보증금을 계좌로 이체한 내역을 통해 추후 수령할 금액이 증여가 아닌 보증금 회수임을 입증하면 될 것으로 판단됩니다.

2. 직계존비속간 부동산을 무상사용하는 경우 무상사용이익이 5년간 1억, 유상사용하는 경우 시가의 30% 또는 1년간 1천만원 이상 낮은 대가를 지급하여야 과세문제가 발생합니다.
여기서 시가란 실제 시세가 아닌, 상속세및증여세법상 부동산가액의 2%를 의미합니다.
쟁점주택의 상속세및증여세법상 평가액이 20억원이라면, 보증금 환산액까지 포함하여 연간 4천만원의 대가를 지급하여야 하고, 실제 지급액과 대가의 차이가 30% 이상 발생하는 경우 증여세 과세문제가 발생합니다.

3. 쟁점주택의 상속세및증여세법상 평가액을 고려하여, 무상사용(상증법 37조1항)과 저가사용(동법 42조1항) 중 어떤 방법으로 과세될지 먼저 검토해보시는 것이 좋겠습니다.

4. 당사자간 작성한 임대차계약서와 당초 보증금 이체내역이 있다면 별도로 과세문제 없을 것으로 판단됩니다.