찾아줘세무사

세무사님이 세세하게 답변하기 전에 기본적으로 알 수 있는 내용에 대해 설명드리겠습니다.

1. 주택 등의 부동산 임대사업을 영위하는 경우 국세청에 임대사업자로등록 하여야 해요. 이미 A아파트 임대사업자로 등록하고 계시다면 B, C 아파트의 전세 세입자가 들어오는 경우도 국세청에 신고해야 합니다. 신고는 전세계약 체결일로부터 20일 이내에 해야 합니다.

2. 주임사로 변경하면 자신이 사용하지 않아도 집주인에게 일정 기간 동안 부동산을 맡기고, 그 대가로 그 땅의 수익(임대료)을 얻는 것입니다. 일반적으로 일임사에서 주임사로 변경했을 때에는 변제하는 대금에 부가가치세를 붙여야 하는데 맡긴 기간이 1년을 초과하는 경우 일시적으로 부가세를 면제받을 수 있습니다. 수임료는 계약 시 이를 정하는 것이고 일반적으로 수임료는 주택 가격의 0.5% ~ 1% 수준입니다.

3. 임차인이 전세를 내고 임차권 등기를 한다거나 하는 등 기타 법률적 절차가 필요한 경우에는 법무사에게 의뢰하셔야 합니다. 세무사는 세무와 관련된 법률적인 문제를 해결해주는 전문가인 반면에 법무사는 말 그대로 법률적인 문제를 해결해주는 전문가입니다.

4. 못 팔 수 있는 것은 아니지만 양도시 새 소유자가 같은 조건으로 계약을 승계해야합니다. 주임사 계약으로 얻는 혜택은 주로 임차인으로부터 받는 임대료 등이며, 이는 계약 시 정해진다.

5. B아파트 매도 시에는 양도세가 발생하게 됩니다. 임대사업자가 2년 이상 보유한 주택 1채와 (2년 이상 보유한 주택 중에서) 가장 먼저 취득한 주택 1채는 양도소득금액에서 공제 대상이라 2년 지난 후에 B아파트를 팔면 양도세 납부 의무가 면제될 수 있습니다. 그러나 이 정보는 2020년에 적용된 제도이며, 법규 변경 등으로 변동될 수 있기 때문에 실제 매도 시에는 세무사 등 법률 전문가의 상담을 받아보시는게 좋겠습니다.