찾아줘세무사

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 우선 다음의 규정을 참고하시기 바라며 1세대 1주택에 해당하는 경우에는 대상 주택이 기준시가 12억원 이하에 대해서는 주택 임대소득이 소득세법 제12조 제2호 '나목'에서 정하고 있는 바에 따라서 비과세가 적용됩니다.

○ 소득세법 제12조(비과세소득) 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

다만, 주택의 기준시가가 12억원을 초과하는 경우에는 해당 주택 임대 소득도 사업소득에 포함되어 신고가 진행되어야 합니다. 주택 임대의 경우는 부가가치세법상 면세 대상인 관계로 소득세법상 사업자등록을 통해서 해당 소득에 대한 정보를 매년 2월 10일까지 '사업장현황신고서' 제출을 통해서 신고가 진행되어야 하며 해당 내역이 종합소득세 신고시 포함되어 종합소득세 신고가 진행됩니다.

또한 상가에 대해서는 임대가 부가가치세법상 과세 사업에 해당하는 관계로 부가가치세법상 사업자 등록을 하셔야 하며 임대료 소득에 대해서는 세금계산서를 발행해야 하며 부가가치세 신고 기한에 맞추어 신고를 진행해야 합니다. 다만, 간이과세자인 경우라면 세금계산서 발행 할 수 없는 관계로 영수증 발행 등을 통해서 거래 내역을 신고해야 하며 부가가치세 신고는 매년 1월 25일까지 신고를 진행하시면 됩니다.

다시 정리해 보면 다음과 같습니다.
1. 주택 임대 : 기준시가에 따라서 소득세법상 사업자 등록 여부 판정되며 사업자 등록이 요구되는 경우에는 소득세법상 사업자 등록을 하고 매년 2월 10일까지 '사업자현황신고서' 제출
2. 상가 임대 : 간이사업자에 해당하는 경우에는 세금계산서 발행의무는 없고 매출과 매입에 대해서는 매년 1월 25일까지 부가가치세 신고를 해야 합니다.
3. 종합소득세 신고 : 주택임대가 비과세에 해당하지 않는 경우에는 주택임대와 상가임대에 대해서는 종합소득세 신고시 합산하여 신고가 되어야 합니다.

아무튼 간략하게 내용 정리해 보았습니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

1. 종합소득세 신고를 할때 주택과 상가 합쳐서 신고해야하는지요?
---> 맞습니다. 그런데 주택은 과세대상인 주택인 경우에만 합산합니다.
즉, 1주택자는 기본적으로 비과세이며(예외로 고가주택등은 과세), 2주택자는 월세만 과세,
3주택이상은 월세+전세 과세됩니다.

2. 상가의 경우 임대료가 4800만원 미만이면 간이 과세자로서 부가가치세가 면제된다는 글을 읽고 임대사업자 등록을 해야할 필요성이 있나
---> 상가의 경우 금액 다과를 막론하고 무조건 사업자등록부터 하셔야 하니 이점 유의하셔야 합니다.
등록을 해야 부가세 신고를 하고, 부가세 신고를 해야 소득세 신고할 자료가 생성됩니다.


감사합니다.

(글 채택 부탁드립니다.)