안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
분양권의 경우, 가장 높은 세율이 적용되는 양도소득세 과세 대상인 관계로 가능하면 증여 (무상 이전)을 통해서 대응을 하는 것이 적절하다고 판단할 수 있습니다. 다만, 선생님의 사례에서는 중도금 등에 대해서는 대출금으로 분양대금을 납부하신 관계로 대출금 승계 부분에 대해서는 유상승계 (양도)가 적용되어 전체적으로 부담부 증여 행태가 적용될 것으로 예상해 볼 수 있습니다.
결국, 양도소득세와 증여세가 모두 검토되어야 하는 사안으로 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.
가. 부담부 증여의 양도분에 대한 양도차익 : = [ 증여재산 가액 x 채무인수분 / 증여재산 가액 ] - [ 취득가액 x 채무인수분 / 증여재산가액 ]
(비고1) 증여재산가액 = 계약금 + 중도금인 채무인수분 + 프리미엄
(비고2) 취득가액 = 계약금 + 중도금인 채무인수분
(비고3) 프미미엄이 발생했는지 여부에 따라서 부담부 증여시 양도분에 대한 양도소득세 부담이 달라질 수 있습니다. 프리미엄이 발생하지 않았다면 양도분에 대해서는 고려하지 않으셔도 됩니다.
나. 증여분 : 증여재산가액인 계약금 + 증도금 대출 + 프리미엄에서 중도금 대출 인수분(양도분)을 제외한 계약금과 프미미엄이 증여재산가액으로 산정됩니다. 또한, 직계존속간 비과세 증여재산가액이 5천만원이라는 것을 고려하면 프리미엄에 해당하는 금액에 대해서만 증여세를 부담하시게 될 것으로 예상해 볼 수 있습니다.
다. 주의 사항 : 직계존비속간 부담부 증여시 양도분 (채무 인수)에 대해서는 원칙적으로 수증자가 채무를 인수하지 않은 것으로 추정을 적용하는 관계로 채무를 인수했다는 사실을 증명하시는 것이 필요합니다. (예: 금융권으로부터 채무 인수 등에 대한 서류 발급과 더불어 채무 부담을 할 수 있는 소득 등이 존재한다는 사실 입증 등)
아무튼 간략하게 내용을 정리해 보았고 구체적인 사항은 인근에 있는 세무사 사무실 등을 통해서 상담 및 해당 사무실을 통해서 증여세와 상속세 신고를 진행하시기를 추천드립니다.
