안녕하세요.
함석환 세무사입니다.
1) 환산 취득가액 계산을 위해서는 83년도 취득 당시 토지 기준시가와 건물 기준시가를 별도로 계산하여야 합니다. 토지의 경우 공시지가가 없다면 토지대장상 토지등급표를 통해 구해야하는데, 85년 이전 토지에 대해서는 의제취득일이란 개념을 이용해서 산출하셔야 합니다. 건물 기준시가의 경우에도 신축년도, 구조지수, 용도지수, 당시 개별공시지가 등을 통해 국세청 건물기준시가계산방법 고시자료를 통해 계산이 가능합니다. 사실상 83년도에 취득한 주택의 환산 취득가액을 구하는 방법은 비전문가가 하시기에는 굉장히 어려우며, 양도세를 전문으로 다루지 않는 세무사들도 정확하게 계산하지 못하는 경우가 많습니다.
2) 등기상 대지권비율을 적으시면 됩니다. 건물의 경우는 공용부분도 합한 면적을 적어야 합니다.
참고로 재건축한 주택의 양도차익 계산은 일반적인 주택 양도차익처럼 단순히 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 차감하는 산식이 아닙니다.
소득세법 시행령 제166조에 따라 관리처분인가일을 기준으로 청산금을 납부한 경우와 지급 받은 경우로 구분하여, 기존주택에 대한 양도차익과 청산금 부분에 대한 양도차익을 별도로 산정하며 장기보유특별공제 역시 각각 적용하여야 하므로 가급적이면 양도세를 전문으로 다루는 세무사에게 의뢰하시는 것을 권고드립니다.
