안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
문의 사항 관련하여 다음과 같이 답변 드립니다.
1. 재산 보유 상태 : 1세대 2주택 상태
(1) 남편 : 경기도 오산에 아파트 1채 보유
(2) 아내 : 노원구에 건축중인 아파트에 대한 분양권 1 보유
2. 분양권 상태에서의 공동명의 변경:
▷ 취득세 부과 여부: 분양권은 등기 대상이 아니므로, 분양권 상태에서 공동명의로 변경할 때는 취득세가 부과되지 않습니다. 취득세 부과대상은 지방세법에서 열거하고 있는 공적 장부에 등기나 등록이 필요한 자산입니다.
3. 주택 완공 후 취득세 부과:
▷ 취득세 부과 시점: 주택이 완공되어 소유권 이전 등기를 할 때 취득세가 부과됩니다.
▷ 취득세율 결정 기준: 취득세율은 분양권을 취득한 시점의 주택 보유 수와 해당 지역의 규제 여부에 따라 결정됩니다.
4. 현재 상황에 따른 취득세율 분석:
▷ 아내 분: 2025년 1월에 분양권을 취득하셨으며, 이는 두 번째 주택 취득으로 3%의 취득세율이 적용됩니다. (취득시점이 2025년인지 여부 및 취득 당시 노원구가 조정대상지역이었는지 여부 확인 필요 합니다. 분양권 취득당시 노원구가 조정대상지역이었다면 조정대상 지역에 대한 1세대 2주택 취득에 대한 중과세율인 8%가 적용될 수 있습니다.)
▷ 남편 분: 만약 아내 분이 분양권의 50%를 남편 분에게 증여하여 공동명의로 변경한다면, 남편 분은 2025년에 해당 지분을 취득하게 됩니다. 적용 세율은 증여에 의한 취득에 대한 세율이 적용됩니다.
▷ 주택 수 계산: 주택수는 1세대가 보유하고 있는 주택수와 신규 취득하는 주택수를 합산하여 산정하게 되어 분양권이 주택으로 전환되어 각각 50%의 주택 지분을 취득하게 되면 남편과 아내가 속하는 동일 세대는 2주택을 취득하게 됩니다.
5. 추가 고려 사항:
▷ 증여세: 부부 간 증여는 10년간 6억 원까지 비과세되므로, 분양권 지분의 증여가액이 이를 초과하지 않는다면 증여세 부담은 없습니다. 다만, 분양권의 가치가 현재에도 15억원이라면 7.5억원이 증여된 것으로 보고 1.5억원에 대해서는 증여세가 과세될 수 있습니다. 1.5억원에 대해서 2천만원의 증여세가 계산됩니다.
▷ 분양권 증여 시점: 분양권 지분을 증여받는 시점의 주택 수와 해당 지역의 규제 여부에 따라 취득세율이 결정되며 분양권이 주택으로 전환되면 취득세에 대한 납세의무가 성립됩니다. 다만, 증여시점에는 노원구 지역은 조정대상지역이 아닌 관계로 조정대상지역에 대한 중과세가 적용되지 않고 증여에 의한 취득에 적용되는 3.5%의 세율이 적용됩니다.
