안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
문의하신 사항 관련하여 다음과 같이 사실관계 및 해당 거래에 대한 세무적인 사항을 검토해 볼 수 있습니다.
가. 사실관계
① 분양가 : 398,000,000 원
② 실거래가액 : 분양가액에서 5천만원이 하락한 348,000,000원
③ 매매가액 : 모친과 자녀 (아들)간 거래에 대해서는 특수관계에 해당하며 시가를 기준으로 +/- 5%(17.4백만원)나 3억원 이상인 경우에는 문제가 되지 않고 358,000,000원을 매매가액 적용시 세무적인 문제는 없을 것으로 예상
④ 거래후 대출 등 : 대상 주택의 75% 담보 대출 (268.5백만원 추정) 및 해당 금액중 일부 금액인 7천만원을 모친에게 반환 (금전 차용에 대한 원금 반환)
⑤ 거래후 모친에 대한 전세로 거주
나. 세무적인 검토
① 모친과 자녀간 주택 양도 : 사실관계에서 언급한 것처럼 세무상으로는 시가 대비 5%이내에 거래가액이 조정된 경우에 해당하기 때문에 특수관계인간의 거래에 대한 부당행위에 해당하지 않을 것으로 판단되며 세무적인 문제는 없을 것으로 예상됩니다.
② 모친에 대한 차용금액 원금 반환 : 모친으로부터 자금 차용에 대한 근거(예: 차용증 혹은 금전소비대차)가 있고 또한 차용금액에 대한 반환 내용이 있다면 7천만원 반환이 문제가 되지는 않을 것으로 예상됩니다.
③ 모친의 대상 주택에 대한 전세 입주 : 직계존비속간에 주택을 무상으로 사용하게 하고, 그 주택에 실제 거주하는 경우에는 '소득세법 시행령 제98조 제3항 제2호 단서 규정 " 2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다."에 따라서 부당행위 대상에서 제외합니다. 전세 계약없이 무상으로 거주를 하시더라도 소득세법상 문제가 되지는 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 전세계약을 하고 시가에 따른 전세 계약 내용이 적용된다면 세무적인 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.
