찾아줘세무사

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 주거용 건물 임대에 대해서는 소득세법 소득세법 제14조 제3항 제7호에 다음과 같이 정해져 있습니다.

○ 소득세법 제14조(종합소득의 범위 등)
③ 다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다.
7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

결론적으로 분리과세를 적용 가능 대상은 총수입금액 (필요경비 차감전 매출에 해당)이 2천만원 이하인 경우에는 적용가능합니다. 선생님의 경우는 총수입금액 관련 요건이 충족되지 않기 때문에 분리과세 적용이 가능하지 않습니다.

아울러 감가상각비 관련하여 사업소득금액 계산시 감가상각비를 반영하시게 되면 추후 해당 주택을 양도하실때에 적용되는 취득가액은 감가상각비를 차감한 금액이 적용되는 관계로 양도차익 (= 양도가액 - 취득가액 - 자본적지출액- 양도비용)이 크게 발생하게 됩니다. 아울러 양도소득세도 누진과세가 적용되는 관계로 사업소득을 줄이기 위해서 감가상각비를 반영하면 양도차익에 대해서 적용되는 세율 구간이 크게 높아지게 되는 관계로 임대용 주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용되지 않는 이상 감가상각비를 사업소득금액 계산시 반영하지 않는 것이 적절하다고 판단됩니다.

임대소득2000만원 기준은 매출액(수입금액)입니다. 비용이 있느냐를 불문 하므로 분리과세가 불가능합니다

분리과세를 위한 임대소득 2000만원의 기준은 수입금액(매출) 기준이기 때문에
현재의 경우에는 분리과세 대상이 아닌 종합소득합산대상입니다.
따라서 합산신고는 필수적이되, 필요경비(재산세,이자비용 등)은 필수적으로 넣고,
소득세과-381, 2011.05.03. / 서일46011-10842, 2002.06.25 회신에 비추어 볼 때,
부동산임대 사업을 하는 경우 해당 주택에 대한 감가상각비와 유지개량비는 부동산임대소득금액 계산 시 필요경비로 산입가능합니다.

저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
감사합니다.

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우
종합과세와 분리과세 중 선택 가능(소득세법§64의2, 소득세법시행령§122의2)
합니다.

감가상각비를 비용처리하는 것은 임대소득을 계산하는 과정이고
분리과세를 선택할 수 있는 것은 총수입금액을 말합니다.
총수입금액은 270*12 =3240만원이며, 이는 2천만원을 초과합니다.


감사합니다.
글 채택 부탁드립니다.