안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
문의하신 사항 관련하여 우선은 토지와 주택에 대해서 각각 별도로 살펴보아야 합니다. 재산세는 납세의무자인 소유자가 보유하고 있는 재산세 과세대상 재산 종류별로 각각 다른 방식으로 재산세가 계산됩니다. 또한 종합부동산세는 특정한 토지(재산세법상 종합합산과세 대상 토지와 별도합산과세 대상 토지)와 기준을 초과하는 주택과 재산세에서 종합합산과세 대상과 별도합산과세 대상 토지에 대해서만 종합부동산세가 부과됩니다.
○ 토지에 대한 검토
가. 재산세 : 남편분께서 보유하고 계신 토지의 재산가액이 849,850원이 부가 되었다는 사실로부터 해당 토지에 대해서는 분리과세 세율 (0.07~0.2%)가 적용되었다는 것으로 확인됩니다. 결론적으로 재산세 납부 세액을 통해서 해당 토지는 현재 농지, 임야, 전, 답, 과수원 등일 것으로 추정됩니다.
나. 종합부동산세 : 토지에 대한 종합부동산세는 재산세법상 종합합산과세 대상이거나 별도합산과세 대상 토지에 대해서만 과세가 되며 재산세 상황을 고려해 보면 토지는 종합부동산세 과세대상이 아닙니다.
○ 주택에 대한 검토
가. 재산세 : 매년 6월 1일 기준으로 대상이 되는 주택 소유자에 대해서 지방세법상 시가표준액에 공정시장가액비율 (현재 60% 적용중)을 곱하여 과세표준을 계산하며 해당 과세표준에 대해서 차등 누진과세율을 적용하여 재산세를 산정하고 있습니다. 현재 보유하고 계신 주택에 대한 과세표준은 다음과 같습니다.
(1) 당진 주택 :
- 과세표준 : 150,000,000원 × 60% = 90,000,000
- 산출세액 : (60,000,000 × 0.001 ) + (30,000,000 × 0.0015) = 105,000원
(2) 화성소재 주택 : 재산세는 지방세법상 시가표준액을 적용하게 되지만 현재 공유해 주신 정보는 분양가로 시가에 해당합니다. 통상적으로 시가표준액은 시가의 70~80%가 산정되고 있는 상황이라는 것을 고려하면 분양가의 80%를 화성소재 분양 아파트에 대한 시가표준액으로 반영합니다.
① 시나리오 1 : 본인 단독 명의 (시가표준액 663,000,000 × 80% = 530,400,000 원)
- 과세표준 : 530,400,,000 × 60% = 318,240,000 원
- 산출세액 : 642,960 원
② 시나리오 2 : 남편과 본인의 공동 명의
- 과세표준 (각각) : 530,400,000 × 50% × 60% = 159,120,000 원 ( 남편분과 본인이 각각 납세 의무가 있는 관계로 과세표준이 단독 명의시의 1/2이 됩니다.)
- 산출 세액 : 208,680원 (각각 부담해야 하며 남편과 본인이 부담해야 하는 재산세 총액은 417,360원이 됩니다.
나. 종합소득세
- 종합소득세는 개인별 과세되며 또한 1세대 2주택자에 대해서는 각 개인이 보유하고 있는 주택에 대한 지방세법상 시가표준액에 종합부동산세법에서 정하고 있는 공정시장가액비율(100%)을 곱해서 계산한 금액에서 각각 9억원을 차감하여 과세표준을 계산하고 계산된 과세표준에 세율을 곱해서 산출세액을 계산합니다.
- 하지만, 남편분도 소유하고 계신 주택에 대한 시가표준액을 합산해도 9억원 미만이고 또한 본인의 경우도 단독명의나 공동명의 모두 9억원 미만인 관계로 종합부동산세에 대한 납세의무는 없습니다.
위 내용을 결론적으로 정리해보면 공동명의로 전환하면 재산세 부담이 낮아진다는 것은 명확하지만 종합부동산세는 과세대상 주택이나 토지가 없는 관계로 고려하실 필요는 없는 상황이라고 판단됩니다.
마지막으로 부부간 증여에 대해서는 소급 10년동안 증여된 금액을 합산하여 6억원까지는 과세되지 않는 관계로 화성시 소재 아파트에 대한 소유권 50%를 증여하더라고 이전 10년동안 증여한 합산 재산가액이 6억원 이하라면 증여세에 대해서도 별도로 고려하실 필요는 없습니다.
