안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
우선 소유권 이전의 대상이 상가주택이라는 것을 고려하면 다음의 세목 (세금종류)를 모두 고려하셔야 합니다.
1. 고려해야 할 세목 (세금 종류)
1) 부가가치세 (VAT)
○ 부가가치세 과세 여부
- 상가 부분: 무조건 부가가치세 과세 (사업용 건물)
- 주택 부분:
가. 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하, 비도시지역은 100㎡ 이하) → 면세
나. 국민주택 규모 초과 → 부가가치세 과세
- 토지 부분: 부가가치세 면세 (「부가가치세법」 제6조)
○ 사업자 등록 및 폐업 신고
- 현 소유주(부친 또는 모친)가 상가 임대를 하고 있다면 사업자등록이 되어 있을 것
- 상가주택을 소유권 이전한 후에는 기존 사업자의 폐업 신고 필요
- 폐업 신고 후, 다음 달 25일까지 부가가치세 신고해야 하며, 상가주택 양도에 대한 부가가치세 매출세액 포함
● 즉, 증여 및 양도 시 국민주택 규모 초과 여부와 상가 비율을 반드시 확인하고 부가가치세 신고 필요
2) 증여세
○ 혼인공제 적용 가능
- 혼인공제: 1억 원
- 직계존속(부모) 간 증여 공제: 5천만 원 (소급 10년간 증여 내역 없을 경우)
○ 증여세 신고 필요 여부
- 과세표준(과세 대상 금액)이 없기 때문에 신고 의무는 없음.
- 그러나 향후 재산 변동 내역을 확실히 증명할 목적이라면 증여세 신고를 하는 것이 유리.
- 특히, 가족 간 부동산 거래는 국세청 조사 대상이 될 가능성이 있으므로, 증여세 신고를 통한 사전 대비 필요.
3) 양도소득세
○ 양도소득세 과세 범위
- 증여분(1억 5천만 원) 제외 후, 2억 원만 양도소득세 과세 대상
- 양도소득세 신고 및 납부 필요
● 주의점: 증여 및 양도 모두 시가 적용이 원칙이며, 시가를 산정할 수 없을 경우 과세당국이 다른 기준을 적용할 수 있음.
○ 시가 적용 기준
- 실거래가(매매 사례가액)
- 감정가액, 공매가액 (실거래가 확인 어려울 경우)
- 기준시가 적용 가능 (단, 과세당국이 나중에 시가를 재조정할 수 있음)
● 즉, 기준시가로 신고하더라도 추후 국세청이 시가를 산정할 경우 경정결정(추가 세금 부과) 가능성이 있음.
2. 최종 정리 및 검토 의견
○ 부가가치세:
- 상가 부분은 무조건 부가가치세 과세
- 주택 부분이 국민주택 규모 초과 시 부가가치세 발생
- 기존 사업자(부친 또는 모친) 폐업 신고 후, 다음 달 25일까지 부가가치세 신고 필수
○ 증여세:
- 혼인공제(1억 원) 및 증여 공제(5천만 원) 적용 가능
- 과세표준 없음 → 신고 의무 없음 (단, 증여세 신고하면 향후 세무 리스크 방지 가능)
○ 양도소득세:
- 증여분(1.5억) 제외한 2억 원만 양도소득세 과세
- 시가 적용이 원칙이며, 과세당국이 경정결정을 내릴 수 있음
● 결론:
- 상가주택의 국민주택 규모 여부를 반드시 확인해야 함.
- 부가가치세 신고 여부 검토 후, 폐업 신고 및 부가가치세 신고 필요.
- 증여세 신고 의무는 없으나, 신고해두면 향후 세무 리스크 방지 가능.
- 양도소득세 신고 시, 시가 기준을 명확히 검토해야 함.
