찾아줘세무사

답변드리기 앞서 제가 전문가가 아니라는점을 먼저 말씀드립니다. 따라서 정확하고 확실한 조언을 원하신다면 세무사 혹은 공인중개사에게 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.

그럼에도 불구하고, 여러 세법 및 관련 규정에 대해 알아본 바를 바탕으로 답변을 드리면, 말씀하신 대로 b주택을 먼저 매도하고 나서 a주택을 매도하는 경우에는 a주택 매도시에 1가구 1주택자가 되어 시가나 실거래가(e평값 등)에 따라 양도소득세의 비과세 혹은 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 만약 마이너스(-) 양도소득이 발생한 b주택의 양도세를 a주택의 양도소득에서 차감받으려는 것이라면, 그것은 불가능합니다. 소득세법상 각 거래에 따른 양도소득 및 양도세는 독립적으로 계산되므로, 마이너스 양도소득은 다음 해까지 이월하여 해당 주택의 양도세 계산에만 활용할 수 있습니다.

그리고 여기에 추가로 주의하셔야할 점이 "3년 이상 실거주를 해야한다"는 조건도 있습니다. 1가구 1주택자 요건 중 하나가 ‘해당 주택을 취득한 지 3년 이상 지났으며 그 동안 계속 이 주택을 주거용으로 사용했어야 한다’는 조건이기 때문에, 이 부분도 확인하시면 좋을 것 같습니다.

다시 한 번, 제 답변은 참고용이며 정확한 조언을 위해서는 전문가와 상담하시는 것이 가장 확실합니다.