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자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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  • Q. 안녕하세요.

    작년 9월에 실거주 목적으로 8.7억 주택을 구매하였습니다. 최초에는 아버지 단독명의로 계약하려 하였으나 잔금 처리할 당시 아버지의 대출한도가 제한적이여서 저와 공동명의로 하여 제 이름으로 대출을 받아 잔금을 메꿨습니다.

    아버지 대출 2.35억+ 제 대출 2.1억 + 그 외 아버지 보유 현금으로 주택을 구매하였는데요.

    당시 급하게 계약이 진행된 건이라 지분과 자금조달에 대한 깊은 서치를 하지 못해 지분 설정을하지 못하였고 5:5로 공동명의 계약이 되었습니다.

    현재 부동산정보과에서 자금조달 증명을 하라는 등기를 받아 서류를 준비하고 있는데요. 찾아보니 5:5 지분인 경우 8.7억의 절반인 4.35억의 자금 증명을 해야되더라구요.

    주택 구매 시 들어간 제 자본은 대출금 2.1억밖에 없으니 나머지 2.25억에 대하여 아버지께 빌렸다는 방향으로 차용증을 작성해서 소명하려고 합니다.

    결론은 차용증 작성에 관한 내용을 여쭤보려고 하는데요.
    찾아보니 2.17억까지는 무이자 차용이 가능하다고 나와있던데 그럼 800만원에 대한 이자만 별도로 아버지께 상환하고 나머지는 10년 이내 주택을 매도하여 제 지분으로 받은 매도금으로 아버지께 원금상환한다는 내용으로 진행해도 괜찮을까요?
    아니면 2.25억 전체적으로 이율 3.6%(?)로 상환해야할까요?

    최대한 절세할 수 있는 방향으로 조언 주시면 정말 감사하겠습니다.

    정황이 없어 두서없이 말씀드린 것 같습니다.
    전문가 분들의 고견 부탁드립니다.


    백*솜 님
    조회 : 170건 답변 : 2건 25.06.28
  • 세무사 프로필 이미지

    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.06.29

    안녕하세요
    국세청에서 나온 펙트체크 내용을 소개 합니다.

    우선,부모와 자녀간의 금전거래는 증여가 아닌 차입금으로 인정받기 쉽지 않습니다. 다수의 판례는 ① 제3자 간에 주고받는 통상적인 차용증과 같은 형식과 내용을 갖추어야 하고,
    ② 실제로 자녀가 차용증 내용대로 이자를 지급 하여야 증여가 아닌 차입금으로 보고 있습니다.
    o 판 례 의 의 도 는 차 용 증 이 있 더 라 도 증 여 세 회 피 를 위 해 외 관 상 차 입 의 형 태 만 갖 춘 경 우 에 는 차 • 입 금 으 로 볼 수 없다는것입니다.

    O 따 라 서, 만 약 차 용증의 형식과 내용이 통상적이지 않거나,차용증만 쓰고 이자를 지급하지 않는다면 차입금이 아니라 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.
    O 차 입 금 으 로 인 정 된 다 면 당 장 증 여 세 는 부 과 되 지 않 지 만 ,국 세 청 은 차 용 증 을 작 성 한 내 역 을 매 년 관 리 하 여 이 자 지 급 및 원 금 상 환 여 부 를 확 인 하 고 있 습 니 다 .
    만 약 차 용 증 내 용 과 달 리 약 정 된 이 자 를 지 급 하 지 않 거 나 . 만 기 에 원금을 상환하지 않는다면 당초부터 차입금이 아니었던 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.

    감사합니다.

  • 세무사 프로필 이미지

    안정민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.06.29

    한줄 핵심 세무상담입니다.

    차용증소명을 전문 세무사와 상담후 제출하는 것이 필요한 것으로 사료됩니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

여러 가지 조건이 다르기 때문에 절세를 위한 최적의 방향을 제시하기는 어렵습니다만, 참고가 될 수 있는 사항 몇가지를 말씀드리면,

1. 부동산 매매에 대한 세금은 지분비율에 따라 달라집니다. 만약 매매시에 상속 및 증여로 인한 세금을 고려한다면, 매매 소득에 대한 세금을 적게 내기 위해 지분 비율을 조정하는 것이 가능합니다. 이는 서면으로 약정을 하면 되지만, 향후 세무조사에서 문제가 될 수 있는 부분이므로 전문가와 상의하여 결정하시는 것이 좋습니다.

2. 차용증 작성 시까지는 그대로 진행하시고, 이후에 자금조달에 대한 증빙을 제출하시면 됩니다. 이 경우에는 아버지로부터 빌린 것처럼 증거를 만드는 것이 필요합니다. 차용증을 분할할 경우 기한이 있는 채무는 각 분할 차용증에 당초의 체납 기간과 그에 따른 이자율의 적용, 분할 규정에 따라 부과된다는 점을 기억하셔야 합니다.

3. 차용금에 대한 이자는 원칙적으로 시장이율을 적용해야 합니다. 하지만 가족간 차용에 대해서는 이율을 낮출 수 있는 방법들이 있습니다. 이 부분은 세무사와 상의하시는 것이 좋습니다.

4. 아버지와의 금전거래가 실제로 이루어졌음을 증명하기 위해, 대출을 받은 이후 아버지에게 준 돈에 대한 증빙을 해야합니다. 금액이 크기 때문에 가급적 계좌이체와 같은 형태로 거래 내역을 남겨두시는 것이 좋을 것 같습니다.

위 사항들은 일반적인 내용이므로 반드시 전문가와 상의하시는 것이 좋습니다. 세무 상담은 물론, 법률 상담도 필요할 수 있습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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