찾아줘세무사

질문 주신 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.
- A주택: 2018.11.20 취득(당시 조정지역 서울), 다가구주택+옥탑 근생(겸용주택). 2022.5.2 옥탑 근생 멸실 후 다가구 단독주택으로 용도변경. 2018.11.20~2024.7.8 실거주. 2025.12.19에 19.1억 매도 예정(매도 시 비조정).
- B주택: 2024.7.8 취득 및 전입.
- 소유형태: 부부 공동명의(취득/양도 모두).

1) 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 충족 여부
- 핵심 요건(현행 기준) 요약: 종전주택(=A) 2년 보유(조정지역에서 취득한 경우 2년 거주 포함) + 신규주택(B) 취득 후 3년 내 종전주택 양도 + 신규주택 전입(대체로 3년 내).
- 귀 사례는
- A를 2년 이상 보유·거주(2018.11~2024.7)했고,
- B 취득 후 3년 이내(2024.7.8 → 2027.7.7)인 2025.12.19에 A를 양도 예정이며,
- B에도 이미 전입하셨으므로
→ 일시적 1가구 2주택 특례 요건에 충족하는 것으로 보입니다. 따라서 A 양도 시 1세대1주택 비과세 규정(고가주택 12억 한도) 적용 대상이 될 가능성이 높습니다.
- 참고: 비과세 판단에서 “조정/비조정”은 취득·신규취득 시점의 규정을 보는데, 현재는 기한이 3년으로 완화되어 지역 구분과 무관하게 충족하신 것으로 보입니다.

2) 보유기간·거주기간의 기산점(용도변경 영향)
- A는 최초 취득 당시부터 ‘주택(겸용주택)’에 해당합니다. 겸용주택(주택+근린생활시설)이라도 주택 부분이 존재하면 주택으로 보며, 보유·거주기간은 원칙적으로 “취득일”부터 계산합니다.
- 따라서
- 보유기간: 2018.11.20 ~ 2025.12.19 (약 7년 1개월)
- 거주기간: 2018.11.20 ~ 2024.7.8 (약 5년 8개월)
로 보시면 됩니다. 2022.5.2의 용도변경이 보유·거주기간을 ‘리셋’하지 않습니다.
- 예외적으로, 만약 취득 당시 전혀 주택이 아니었다가(예: 순수 상가) 주택으로 용도변경된 경우에는 주택이 된 날부터 기산하지만, 귀 사례에는 해당하지 않습니다.

3) 장기보유특별공제(장특공) 계산 방향
- 현행(2024년 기준) 1세대1주택 장특공: 보유연수 4%/년(최대 40%) + 거주연수 4%/년(최대 40%) = 최대 80%. 월할 적용.
- 대략 적용치(월할 반영 시 대략치):
- 보유 약 7.1년 → 약 28% 내외
- 거주 약 5.7년 → 약 22~23% 내외
- 합계 약 50~51% 정도로 추정(정확치는 월수 산정에 따라 약간 변동).
- 질문하신 “2025년 장특공 개정”:
- 2024년 하반기 기준으로 정부가 1세대1주택 장특공의 거주요건을 완화·개편하는 방향을 발표했으나, 최종 확정 내용/적용시점은 국회 입법에 따라 달라질 수 있습니다. 2025.12.19 양도 시점에 적용될 최종 규정은 매도 직전에 반드시 재확인하셔야 합니다.
- 일반적으로 개편 시 공제율이 불리해지지는 않는 방향이 논의되어 왔으므로, 최종안이 확정되면 지금 추정보다 공제율이 같거나 유리해질 가능성도 있습니다.

4) 예상 양도세(매우 러프한 추정)
전제
- 양도가액 19.1억, 취득가액 13억, 필요경비(취득세·중개보수·리모델링/멸실비 등) 미반영 가정.
- 1세대1주택 고가주택(12억 한도) 비과세 적용.
- 장특공은 보수적으로 50~52% 가정 범위에서 추정.
- 부부 1/2씩 공동신고, 다른 양도소득 없음 가정.

계산 개요
- 총 양도차익: 19.1억 - 13억 = 6.1억
- 과세대상 비율: (양도가액 - 12억) / 양도가액 = 7.1/19.1 ≈ 37.1%
- 과세대상 양도차익: 6.1억 × 37.1% ≈ 약 2.263억
- 장특공(약 50~52%): 공제 후 ≈ 약 1.08~1.13억 남음
- 기본공제: 연 250만원 × 2명 = 500만원 → 과세표준 합계 ≈ 1.03~1.08억
- 2인 균등 배분 시 1인당 과세표준 ≈ 5,180만~5,400만원 구간(종합누진세율 24% 구간)
- 산출세액(지방소득세 포함): 합계 약 1,600만~1,850만원 정도

참고·유의사항
- 실제 세액은 다음에 따라 수백만~수천만원 단위로 달라질 수 있습니다.
- 필요경비: 취득세, 법무사/인지, 취득·양도 중개보수, 리모델링·멸실 등 자본적 지출과 증빙 여부
- 장특공 산정 시 월수 계산(보유·거주 기간의 정확한 월수)
- 2025년 최종 세법(특히 장특공 규정)과 일시적 2주택 요건 세부 규정
- 같은 해 다른 자산 양도 여부(기본공제 250만원은 인별·연간)
- 공동명의라도 12억 비과세 한도는 “주택당 12억”입니다(인별 12억이 아님). 다만 과세표준과 세율 적용은 지분별로 각각 계산합니다.
- 겸용주택의 필요경비/공제와 관련해, 과거 옥탑 근생 멸실·용도변경 비용 중 자본적 지출은 필요경비 산입 가능성이 높으니 증빙을 챙기세요.

정리
- 일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 충족 가능성이 높습니다.
- A주택의 보유·거주기간은 취득일(2018.11.20)부터 기산합니다.
- 장특공은 현행 기준으로 보유+거주 합산 약 50% 내외로 추정되며, 2025년 최종 개정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
- 필요경비를 반영하지 않은 매우 보수적 추정 세액은 약 1,600만~1,850만원 수준입니다. 경비 반영 시 더 낮아질 수 있습니다.

추가로 해주시면 정확도가 높아집니다
- A 취득·양도 중개보수, 취득세 등 금액
- 2022년 멸실·용도변경 관련 공사비/설계비 등 자본적 지출 증빙
- 부부 각자의 다른 연도 양도소득 여부
- B주택 취득 당시의 지역규제 상태(현재는 영향이 크지 않지만 확인용)

매도 직전에 세무사에게 최종 규정(2025년 장특공)과 정확한 필요경비를 반영한 시뮬레이션을 꼭 받아보시길 권합니다.