요약
- 원칙적으로 상가 임대소득은 등기상 소유자(명의자)에게 귀속됩니다. 따라서 명의자가 아닌 어머니가 임대사업자등록만 한다고 해서 소득을 어머니 소득으로 돌릴 수 없습니다.
- 배우자공제(배우자 기본공제) 여부는 “사업자등록 유무”가 아니라 “배우자의 연간 소득금액 100만원 이하(근로소득만 있으면 총급여 500만원 이하)”인지로 판단합니다. 딸 명의 상가 임대소득이 발생하면, 필요경비(재산세·수선비·이자·감가상각비 등)를 빼고 남는 소득금액이 100만원을 넘는 경우 남편이 배우자공제를 받을 수 없습니다.

자세한 설명
1) 어머니 명의로 임대사업자 등록 가능 여부
- 세무서에서 부동산임대업으로 사업자등록을 하려면 임대인으로서의 권원(소유권, 전세권·지상권 등 물권, 또는 임차해 전대할 권한)이 필요합니다. 단순히 가족이라는 이유로 소유자가 아닌 분이 임대사업자로 등록하는 것은 불가하거나 사후에 부인될 수 있습니다.
- 임대차계약서상 임대인이 어머니로 되어 있어도, 실질적으로 권원이 없으면 임대소득은 소유자인 딸에게 귀속된 것으로 과세될 가능성이 큽니다.

2) 예외적으로 소유자가 아닌 사람이 임대소득자로 인정되는 경우
- 다음과 같이 “적법한 사용·수익권”을 갖고 실제 임대인이며 임대료가 그 사람에게 귀속되는 사실이 입증되면 가능합니다.
- 딸이 어머니에게 상가를 임대(상가주임대)하고, 딸의 서면동의를 받아 어머니가 제3자에게 전대
- 전세권·지상권 등 물권을 어머니에게 설정하여 어머니가 임대
- 신탁 등 특수한 구조
- 다만 이 경우에도:
- 딸은 어머니에게 받는 임대료가 딸의 소득이 됩니다. 특수관계인 간에 임대료를 시가보다 과도하게 낮추면 부당행위계산 부인으로 시가로 소득이 조정될 수 있습니다.
- 무상 또는 저가로 사용·수익권을 넘기면 증여세 문제(무상사용이익 또는 권리의 무상이전)가 생길 수 있습니다.
- 즉, 배우자공제 회피 목적의 소득이전 수단으로는 위험하고 실익이 적습니다.

3) 배우자공제와 임대소득
- 남편이 배우자공제를 받으려면 배우자(딸)의 “연간 소득금액”이 100만원 이하이어야 합니다. 상가 임대는 전액 과세대상이며, 소득금액은 수입금액(월세 등)에서 필요경비(재산세, 관리비, 보험료, 수선비, 취득자금 이자, 건물 감가상각비 등)를 뺀 금액입니다.
- 질문 사례(월세 약 480만원/년)에서는 보통 감가상각비 등을 고려해도 순소득이 100만원을 넘는 경우가 많아 배우자공제를 유지하기 어렵습니다. 정확한 판단은 경비 규모와 건물가액(감가상각) 등에 따라 달라집니다.

4) 실무 권고
- 임대차계약서의 임대인은 등기상 소유자인 딸로 두고, 딸 명의로 임대사업자(부가가치세 포함) 등록 후 정상 신고·납부하세요. 상가 임대는 부가가치세 과세 대상입니다.
- 배우자공제 유지 가능성을 따져보려면 실제 필요경비(재산세, 이자, 감가상각 등)를 반영해 연간 “소득금액”을 먼저 계산해보세요. 100만원 이하면 공제 가능, 초과하면 공제 불가입니다.
- 소득이전을 목적으로 어머니 명의로 등록하거나 임대료를 인위적으로 낮추는 방식은 세무상 부인·추징 및 증여세 리스크가 있습니다.
- 구조를 바꾸고 싶다면(예: 전대 구조, 물권 설정, 소유권 이전 등) 각각 증여세·취득세·양도세·부가세 등 세금과 법률 리스크가 크므로 사전에 세무사·변호사와 구체적으로 상담하시기 바랍니다.

필요하시면 예상 필요경비 항목을 알려주시면 대략적인 소득금액(배우자공제 가능 여부) 계산을 도와드리겠습니다.