질문 상황을 정리하면
- 건물용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재 임차인이 실제 주거용으로 사용 중(전입신고, 취사설비 등).
- 임대인은 과세사업자(주택임대사업자 아님).
- 매매 시 부가세 부담 여부를 놓고 분쟁.

핵심 원칙
- 부가세는 “공급의 실제 용도”로 판단합니다. 오피스텔이라도 실제 주거용으로 임대·양도되면 주택으로 보아 부가세 면세(임대·양도 모두) 대상입니다. 반대로 업무용(비주거)으로 임대·양도되면 과세입니다.
- 과세 거래라면 부가세는 건물 부분에만 과세되고, 토지 부분은 부가세 면세입니다.
- 임대보증금에는 부가세를 별도로 매기지 않으며(주거임대는 전액 면세), 비주거 임대의 경우에 한해 ‘간주임대료’라는 계산상 이자에 대해 부가세가 붙습니다.

질문별 답변

1. 보증금 8천만원을 매매대금으로 상계하여 임차인(질문자)이 매수하는 경우, 부가세 여부와 납세의무
- 현재처럼 실제 주거용으로 사용하고 있고 취사설비 등 주거 요건이 갖춰져 있다면, 이 양도는 “주택의 양도”로 보아 부가세 면세가 일반적입니다. 이 경우 부가세 없음(누구도 낼 부가세가 없음).
- 만약 과세관청이 주거용으로 보지 않거나(예: 취사설비 없음, 실제는 사무용 사용 등) 비주거 양도로 판정되면 과세대상이고, 이때
- 과세표준은 매매가 중 건물가액에 해당하는 부분,
- 세율은 10%,
- 납세의무자는 매도인(임대인)이며, 실무상 매수인이 매도인에게 부가세를 지급하고 매도인이 신고·납부합니다.
- 계약서에 “부가세 별도/포함”을 명확히 적어야 분쟁이 없습니다. 명시가 없으면 통상 매매가는 부가세 포함으로 해석됩니다.

1-1. 임대인이 제3자에게 매매하는 경우
- 기본 원칙은 1과 동일합니다. 실제 주거용으로 양도하면 면세, 비주거 양도면 과세(건물 부분만)입니다.
- 예외적으로, 임차인·보증금·임대업 전체를 그대로 승계시키는 “사업의 양도(사업양수도)” 구조라면 부가세 과세대상이 아닙니다(공급으로 보지 않음). 다만 이 구조는 매수인이 임대사업을 계속할 의사·요건이 있어야 합니다.

2. 보증금 8천만원에 대한 부가세 450만원이 맞는지
- 주거임대의 보증금에는 부가세가 전혀 없습니다.
- 비주거 임대라 해도 보증금 자체에 10%를 매기는 것이 아니라 ‘간주임대료(보증금×고시이자율 등)’에 대해 부가세가 붙습니다. 예를 들어 보증금 8천만원, 이자율을 2.9%로 가정하면 연간 간주임대료는 약 232만원이고 이에 대한 부가세는 약 23만원/년 수준입니다. 450만원이라는 금액은 ‘보증금 부가세’로는 성립하기 어렵고, 오히려 “매매 시 건물가액 4.5억원의 10%” 같은 전혀 다른 계산에서 나온 수치에 가깝습니다.
- 혹시 매매를 과세거래로 보고 총매매가 8천만원 중 건물지분을 약 4,500만원으로 가정해 10%를 계산했다면 450만원이 나올 수 있습니다. 즉, 이 숫자는 보증금에 대한 것이 아니라 “과세 매매 시 건물분 부가세”로 보입니다. 그러나 현재는 주거용 양도로 보이면 면세라 부가세 자체가 없습니다.

3. 명의변경(소유권 이전)과 부가세 납부의 관계, 미납 시 매수자 불이익
- 등기 자체는 부가세 납부 여부와 직접 연동되지 않습니다. 매도인이 부가세를 안 냈다고 해서 등기가 불가능해지지는 않습니다.
- 다만 거래를 “사업양수도”로 처리하는 경우, 양수인에게 양도인의 체납 등에 대한 제한적 2차 납세의무가 발생할 수 있으니(해당 사업과 관련된 국세, 양수재산 가액 한도), 이 구조로 진행한다면 납세증명서 징구, 체납 여부 확인, 진술·보증조항을 계약서에 넣어 리스크를 줄이세요.
- 주거용 양도(면세)로 귀하가 매수하는 통상의 개인 간 거래라면, 매도인의 부가세 문제로 매수자가 직접적 불이익을 받는 일은 거의 없습니다.

3-1. 명의변경 시 취득세·양도소득세
- 취득세(매수자): 오피스텔은 원칙적으로 일반건축물 세율(보통 4.6% 내외: 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2% 여부는 지자체 적용에 따름)이 적용됩니다. 다만 “주거용 오피스텔”로 지방세법상 주택으로 판단되는 경우에는 주택 취득세율(1~3% 기본, 다주택 중과 등) 및 주택 수 판정에 반영될 수 있습니다. 이는 지자체 해석·요건(취사설비, 실사용 등)에 따르므로 관할 시·군·구 세정부서에 꼭 확인하세요.
- 양도소득세(매도자): 매도자에게 발생하며, 실지거래가액(계약서 금액)과 취득가액·경비에 따라 계산됩니다. 귀하는 해당 없음.

4. 매수자(제3자)나 임차인에게 부가세를 요구할 수 있는지
- 과세거래라면 매도인이 부가세를 청구할 수 있지만, 이는 “매매대금 중 건물가액에 대한 10%”이며 계약서에 부가세 별도/포함을 명시해야 합니다. 면세거래(주거용 양도 또는 사업양도)라면 부가세 청구 자체가 불가합니다.
- 임차인에게 임대보증금 관련 부가세를 요구할 수는 없습니다(주거임대는 면세, 비주거라도 보증금 자체에 10%를 매기지 않음).

5. 전세계약자(개인)로서 세금계산서 미수령 문제
- 주거임대는 부가세 면세라 세금계산서를 발행하지 않습니다(필요도, 의무도 없음). 상관 없습니다.
- 비주거 임차인(사업자)라면 월세에 대해 세금계산서를 받아야 하지만, 귀하는 개인 주거임차인이므로 해당 없음.

6. 매매 시 세금계산서 수령 및 환급 가능 여부
- 과세매매이고, 매수자가 부가세 일반과세자로서 해당 부동산을 “과세사업”에 사용할 때에만 매수자는 매입세액공제를 통해 환급을 받을 수 있습니다.
- 귀하가 개인으로 주거용으로 취득하면 환급 대상이 아닙니다. 더구나 주거용 양도라면 애초에 면세라 세금계산서 발행 자체가 없습니다.

7. 시세 5천~6천인데 8천으로 계약서를 쓰면 세금이 더 나오나
- 대부분의 세금(취득세, 양도소득세)은 계약서상의 실지거래가액을 기준으로 합니다. 8천으로 작성하면 그 금액을 기준으로 세금이 계산되어 매수자·매도자 모두 세 부담이 커집니다.
- 시가보다 낮게 쓰는 것은 과세관청의 시가 보정(추정·결정) 및 가산세 위험이 있고, 높게 쓰면 그대로 높은 세금을 냅니다. 실제 거래가액대로 작성하는 것이 원칙·안전합니다.
- 과세매매의 경우 부가세도 “건물가액”을 기준으로 계산되므로, 건물·토지 안분(개별공시가격·과세표준 비율 등)을 정확히 하여 분쟁을 피하세요.

실무 팁
- 주거용 면세 요건 입증자료를 확보하세요: 전입세대열람, 임대차계약서(주거용 명시), 취사설비·욕실 등 사진, 관리비 고지서 등. 필요한 경우 사전답변(국세청)이나 관할 세무서에 사실판단을 문의하면 안전합니다.
- 계약서에 반드시 명시할 것: 매매가의 부가세 포함/별도 여부, 건물·토지 가액 안분 기준, 거래 성격(주거용 양도인지, 사업양수도인지), 매도인의 세금채무 담보 및 체납 없음 확인, 부가세 과세로 판단될 경우의 부담 주체.
- 취득세·주택수 판정은 관할 지자체 세정부서에 구체적으로 확인하세요(주거용 오피스텔 인정 시 세율·주택수 반영이 달라질 수 있음).

요약 결론
- 현재 사실관계대로라면 귀하에게 매도하는 거래는 “주거용 양도”로 보아 부가세가 발생하지 않는 것이 일반적입니다.
- 임대인이 말하는 “보증금 8천에 대한 부가세 450만원”은 주거임대·보증금에는 맞지 않는 설명입니다(과세매매 시 건물가액에 대한 부가세를 착각했을 가능성).
- 등기는 부가세 납부와 직접 연계되지 않으며, 귀하는 취득세만 준비하시면 됩니다(세율은 용도 판단에 따라 달라짐).
- 계약금액을 시세보다 높게 쓰면 세금도 그만큼 늘어납니다. 실제 거래가액대로 작성하세요.

필요하시면 등기부등본, 건축물대장, 임대차계약서(주거용 명시 여부), 전입세대 열람내역 등을 바탕으로 면세 가능성, 취득세율, 예상세액(취득세, 매도자 양도세), 부가세 리스크를 구체 계산해 드리겠습니다.