가능은 합니다. 다만 “증여로 오해받지 않도록” 서류·이자·자금흐름을 제대로 갖추는 게 핵심입니다. 핵심 포인트만 정리드립니다.

가능한 구조
- 매매계약: 시세(시장가)와 큰 차이 없이 계약서 작성. 잔금 중 3억은 “매도인(부모) 대여금/연부매매”로 처리.
- 자금조달: 3억 주담대 + 1억 본인자금은 부모님께 즉시 지급. 나머지 3억은 부모님과 금전소비대차계약서를 쓰고 10년간 상환.
- 담보: 부모님 채권 보호 및 실질거래 입증을 위해 부모님 명의로 2순위 근저당 설정 권장(은행 1순위 후).

세금·규제 유의사항
1) 증여세(이자율)
- 직계가족 간 대여는 이자를 안 받거나 너무 낮게 받으면 “이자 차액”이 증여로 보아 과세될 수 있습니다.
- 안전한 방법: 국세청 고시 ‘적정 이자율’(매년 공시되는 기준금리, 연수 변동) 이상으로 약정하고 실제로 정기 지급.
- 기준보다 낮게 하면 “기준이자−약정이자”의 연간 합계가 1,000만원을 넘는 부분이 증여로 과세될 수 있습니다.
- 결론: 이자율은 반드시 국세청 고시 적정이자율 이상으로, 그리고 실제 지급 내역을 남기세요.

2) 매매가액(저가/고가 거래)
- 부모-자식 간 거래가 시가보다 현저히 낮거나 높으면(시가 대비 30% 초과 AND 3억원 초과 차이) 증여로 추정될 수 있습니다.
- 결론: 인근 실거래가, 감정평가 등으로 시가 범위 내에서 계약가를 정하세요.

3) 부모님의 이자소득 과세
- 자녀가 지급하는 이자는 부모님에게 ‘이자소득(비영업대금의 이익)’으로 과세됩니다.
- 자녀가 개인이면 보통 원천징수는 없고, 부모님이 5월 종합소득세 신고에 합산합니다.
- 자녀가 사업자라면 이자 지급 시 원천징수(비영업대금의 이익 27.5%)가 필요할 수 있으니 세무사와 확인하세요.

4) 양도소득세/취득세
- 부모님은 양도소득세(1세대1주택 비과세 요건 충족 여부 확인).
- 자녀는 취득세를 매매가 전액 기준으로 취득 시점에 납부합니다.
- 연부매매라도 세금은 원칙적으로 ‘소유권 이전 시점’ 기준으로 봅니다.

5) 대출/DSR
- 은행 주담대 심사 때 가족대여금도 부채로 반영 요구될 수 있습니다. 약정서·상환스케줄 제출을 요구하기도 합니다.
- 은행과 사전 협의 필수(2순위 근저당 허용 여부, DSR 영향 등).

실무적으로 이렇게 하세요
- 금전소비대차계약서 필수 기재: 원금 3억원, 이자율(국세청 적정이자율 이상), 상환기간(10년), 상환방식(원리금균등/만기일시 등), 지급일, 연체이자, 담보(2순위 근저당), 조기상환 조항.
- 공증 또는 내용증명으로 증빙력 강화.
- 이자·원금은 약정대로 정기적으로 계좌이체(메모: 이자, 원금 구분). 스케줄표와 이체내역 보관.
- 잔금 구조:
1) 방법 A(판매자 할부): 매매계약서에 “잔금 3억은 대여금, 이자율·상환일정” 명시 후, 당일 4억원만 지급하고 등기 이전 + 2순위 근저당 설정.
2) 방법 B(자금 흘려보내기): 부모님이 3억을 자녀 계좌로 송금(대여 실행) → 자녀가 그 3억 포함해 매매대금 지급. 어느 쪽이든 서류와 흐름이 일관되면 됩니다.
- 시가 입증 자료 확보: 인근 실거래가, 필요 시 감정평가.
- 자금조달계획서 및 자금출처 소명 대비: 대여계약서, 이자지급내역, 담보설정서 등 준비.

질문하신 ‘4억만 입금하고 등기, 이후 10년 상환’ 가능 여부
- 가능합니다. 다만 위 요건(이자율 적정, 약정·근저당, 실제 정기지급, 시가 거래)을 갖추면 문제 소지 크게 줄어듭니다.
- 이자 미지급·지연, 너무 낮은 이자율, 근저당 미설정, 시가 대비 과도한 저가 거래는 증여 추정 리스크가 커집니다.

추가 체크
- 성인 자녀 기준 증여재산공제 10년간 5천만원이 있으나, 이자 차액 증여가 발생하지 않도록 설정하는 것이 보통 더 깔끔합니다.
- 인지세(수입인지) 등 부속세목, 지방세도 사례별로 달라질 수 있으니 마무리 단계에서 확인하세요.

권장
- 계약 전 은행 대출 담당자, 그리고 세무사와 1회 상담해 이자율, 원천징수 여부, DSR·담보 순위, 신고서류를 확정하세요.

요약
- 구조 자체는 가능.
- 이자율은 국세청 ‘적정이자율’ 이상, 실제 정기 지급.
- 시가대로 거래.
- 2순위 근저당 등 증빙 강화.
- 부모님 이자소득 신고 유의.
- 은행과 사전 협의.