핵심만 정리 드리면 다음 두 가지 방식이 ‘세무 리스크 최소 + 반환 때 분쟁 최소’ 관점에서 현실적입니다.

1) 추천: 공동임차(두 분 명의)로 계약 + 장인·장모님→예비신부 증여
- 임대차계약서를 공동임차인(본인, 예비신부)으로 체결하고, 내부적으로 각자 부담액(본인 4.3억, 예비신부 0.7억)을 메모로 남기세요. 필요하면 특약에 “보증금 내부분담: 갑 4.3억, 을 0.7억” 정도로 기재.
- 예비신부의 0.7억 마련:
- 부모→자녀 증여 0.5억: 성인 자녀는 10년 합산 5천만 원까지 증여세 면제(다만 최근 10년 내 받은 증여와 합산합니다).
- 예비신부 본인 자금 0.2억 포함해 본인 명의에서 임대인 계좌로 송금.
- 부모님이 임대인에게 직접 보내도 되지만, “딸에게 전세자금으로 증여하며 임대인 계좌로 지급 위임” 문서와 이체증빙을 남기세요. 더 깔끔한 건 부모→딸 계좌로 먼저 송금 후, 딸이 임대인에게 송금하는 흐름입니다.
- 반환 시: 공동임차인이 법적 반환청구권을 보유하므로 임대인은 공동임차인에게 반환합니다. 내부분담이 명확해 분쟁 가능성이 낮고, 타인 증여 이슈도 없습니다.

2) 단독임차(본인 명의) 유지 시: 예비신부·그 부모님 자금은 ‘차용’으로 명확화
- 혼인 전에는 예비신부나 그 부모님이 본인 채무(전세보증금)를 대신 내주면 원칙적으로 ‘증여’로 볼 수 있습니다. 따라서 아래처럼 ‘차용’ 구조와 증빙을 갖추세요.
- 차용 구조 예:
- 본인←예비신부 2천만 원 차용(차용증 작성, 상환기한: 계약만기 또는 특정일, 이자율 설정 및 실제 이자 지급 권장).
- 본인←장인·장모님 5천만 원 차용 또는 부모→딸 증여 5천만 원 후, 본인←예비신부 재차용. 세무상 깔끔한 건 ‘부모→딸 증여(면세 한도 내)’ 후 ‘딸→본인 대여’입니다.
- 송금 방법:
- 임대인에게 직접 송금해도 무방합니다. 다만 차용증에 “대여금은 임차보증금 지급을 위해 임대인 계좌에 직접 지급함”을 넣고, 이체증빙을 보관하세요. 굳이 본인 계좌를 경유할 필요는 없습니다.
- 이자율/증빙:
- 특수관계인(세법상)에 해당하지 않더라도 ‘무이자·기한불정’이면 사후에 증여로 의심 받을 수 있습니다. 연 2~4% 수준의 합리적 이자율, 상환기한, 연간 이자이체 내역을 남기면 분쟁 예방에 좋습니다.
- 반환 시:
- 임대인은 ‘임차인(본인)’에게만 반환 의무가 있으므로, 반환받은 보증금으로 각 대여자에게 상환하면 됩니다. 제3자가 직접 임대인에게서 돌려받을 권리는 없습니다(별도의 채권양도 통지/승낙 등 절차 없는 한).

질문하신 포인트별 답변
- 예비신부·그 부모님이 임대인에게 직접 송금해도 되나요?
- 예, 가능은 합니다. 다만 혼인 전에는 그 자금이 본인에게 ‘증여’로 추정될 여지가 있어, 공동임차 구조이거나(증여 아님) 차용증 등으로 ‘차용’임을 명확히 하시길 권합니다. 이체 메모에 “전세보증금 대여금” 등 목적을 남기면 좋습니다.
- 본인 계좌를 거쳐야 하나요?
- 필수는 아닙니다. 세무·민사상 쟁점은 ‘흐름의 경유’보다 ‘법적 성격(증여 vs 대여)과 증빙’이 더 중요합니다.
- 반환 때 문제는 없나요?
- 공동임차면 공동임차인에게 반환. 단독임차면 임차인에게 반환되고, 대여자들은 귀하에게 상환받는 구조입니다. 제3자에게 직접 반환받게 하려면 보증금반환채권의 일부 양도 및 임대인 통지/승낙 등을 별도로 해야 합니다.

실무 체크리스트
- 선택 1(추천): 공동임차
- 공동임차로 계약, 내부분담 특약 또는 각서
- 부모→딸 증여 사실 입증 자료(증여사실확인서, 이체내역)
- 각자 계좌에서 임대인에게 송금(또는 위임 문서 후 직접 송금)
- 선택 2: 단독임차+차용
- 차용증(원금, 이자율, 상환기한, 목적성 지급 문구)
- 이자 지급 내역(연 1회라도 계좌이체)
- 임대인 계좌로의 목적성 지급 이체증빙
- 반환 시 상환 이체증빙
- 공통
- 10년 합산 규정: 예비신부가 과거 10년 내 부모로부터 받은 증여가 있다면 이번 5천만 원과 합산됩니다. 초과 시 증여세 신고·납부 필요.
- 추후 전세보증금 반환보증(보험) 가입 예정이면, 공동임차/채권양도 등의 구조가 인수에 영향이 있는지 보증기관에 사전 확인.
- 모든 문서는 PDF 스캔 보관.

요약 권고안
- 세무·민사 리스크 최소: 공동임차로 계약하고, 장인·장모님→예비신부 5천만 원 증여(면세 한도), 예비신부가 자신의 몫 7천만 원을 임대인에게 송금.
- 단독임차가 필요하다면: 예비신부 및 장인·장모님과의 ‘대여’로 명확히 하고 차용증·이자지급·이체증빙을 철저히 남기세요. 임대인에게 직접 송금해도 무방합니다.

참고: 본 답변은 일반적 정보 제공이며, 구체적 사실관계(과거 증여 이력, 자금 흐름, 문구 등)에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 계약 체결 전 세무사에게 차용증 문구와 증여 한도 확인을 받아 두시면 가장 안전합니다.