요지
- 부모가 아들 집 중도금/잔금 등을 대신 내주면 원칙적으로 아들에게 증여로 보아 증여세 과세 대상입니다. 다만 제대로 된 “차용(대여)”로 하면 증여로 보지 않을 수 있습니다.
- 청약 당첨된 분양계약에 부모를 공동명의로 추가하는 것은 일반적으로 불가합니다(대부분 배우자만 예외적으로 가능). 설령 가능해도 증여세를 줄이는 수단이 되지 않습니다.
- 합가·분가 자체는 증여세 과세와 직접 관련이 없고, 부모 1주택 처분 비과세 요건, 취득·보유세 등은 별도 검토가 필요합니다.

1) 부모 자금 지원 시 증여세
- 원칙: 부모가 현금(또는 건설사에 직접 납부)으로 자금을 대주면 아들에게 증여로 봅니다.
- 기본공제: 직계존속→성년 자녀는 1인당 10년간 5천만 원 공제(부모 각각 적용 가능 → 부모 합계 1억 원까지 공제). 이를 초과한 금액에 대해 누진세율(10~50%) 적용.
예) 부모 합계 3억 원 지원
- 부모가 각각 1.5억씩 증여: (1.5억-5천만)=1억 과세표준 → 각 10% = 1천만 원 × 2명 = 총 2천만 원
- 한쪽 부모만 3억 증여: (3억-5천만)=2.5억 → 세율 20%, 누진공제 1천만 → 약 4천만 원
- 시기와 신고: 증여받은 달 말일로부터 3개월 이내 신고·납부. 분할지급이면 지급할 때마다 각각 증여로 봅니다(10년 합산).
- 자금조달계획서: 규제지역·금액 기준 충족 시 제출 대상입니다. 부모 증여·차입은 증빙을 요구받습니다.

2) 증여 대신 ‘차용’으로 하는 방법
- 친족 간 금전차용을 실질 대여로 인정받으려면
- 차용증(원금, 이자율, 상환기한·방법 명시), 계좌이체 기록
- 국세청 고시 인정이자율 이상 이자 지급(최근 수년 4%대, 매년 변동 가능)
- 정기적 이자 지급, 원금 상환 내역 확보, 가능하면 담보 또는 구체적 상환계획
- 인정이자율 미만으로 무이자/저리 대여하면 이자 차액이 증여이익으로 과세될 수 있습니다(소액 예외 있음).
- 사실상 상환 없이 흐지부지되면 사후 조사에서 증여로 보아 추징·가산세가 나올 수 있으니 주의하세요.

3) 공동명의 가능 여부와 증여세 절감 효과
- 분양(청약) 당첨 계약은 원칙적으로 당첨자 단독 명의로만 계약·유지해야 하며, 권리양도 금지입니다.
- 예외적으로 “배우자”는 입주·등기 시 공동명의 전환을 허용하는 단지가 있으나, 부모를 공동명의로 추가하는 것은 대부분 불가합니다. 공급공고/시행사 약관을 반드시 확인하세요.
- 설령 부모 공동명의가 가능하더라도, 그 지분을 얻으려면 당첨자의 분양권 일부를 부모에게 넘기는 형태가 되어 양도제한 위반 소지가 있고, 증여세를 줄이는 안전한 수단이 아닙니다.
- 공동명의 자체가 증여세를 줄여주지 않습니다. 누구 돈으로 취득했는지(자금출처)가 핵심이며, 자금이 부모에서 나왔다면 증여 또는 차용 중 하나로 정리해야 합니다.

4) 합가/분가와 다른 세목 유의
- 부모 1주택 처분: 1세대1주택 비과세는 ‘양도 시점’ 기준 요건 충족이 중요합니다(보유·거주기간 등). 아들 분양권은 주택 수에 포함되지 않으나, 세대 구성·보유 현황에 따라 달라질 수 있어 매도 전에 확인 필요.
- 아들 주택 취득세: 취득 시점 세대의 주택 수에 따라 달라질 수 있으나, 부모가 이미 집을 처분한 뒤 합가했다면 중과 이슈는 보통 없습니다.
- 종부세/재산세: 현재는 인별 과세가 원칙이므로 합가로 큰 변화는 적지만, 지분·보유 수에 따라 달라질 수 있어 등기 구조를 간단히 유지하는 것이 안전합니다.

권장 진행 순서
- 자금 계획 확정: 본인 자금, 금융대출, 부모 지원(증여 vs 차용) 구분.
- 증여로 할 경우: 부모 각각 10년 기본공제 범위 활용, 초과분은 신고·납부. 분할 증여해도 10년 합산입니다.
- 차용으로 할 경우: 차용증 작성, 인정이자율 이상 이자 지급, 이체·상환 증빙 철저히 관리.
- 공급공고·시행사에 공동명의 가능 여부 확인(배우자 외 불가가 일반적). 부모 공동명의는 원칙적으로 생각하지 않는 것이 안전.
- 자금조달계획서 및 증빙 자료 사전 준비.

추가로 상황별 세액 가늠이나 서류 양식(차용증), 자금조달계획서 작성 방법 필요하시면 구체 금액/일정 알려주시면 계산·서류 체크 도와드리겠습니다. 세법·시행규칙은 수시 개정되므로 계약 전 국세청 상담센터 또는 세무사와 최종 확인을 권합니다.