요약
- 지금 계획대로라면 a는 “일시적 1가구 2주택”으로 비과세 적용이 가능할 여지가 있으나, 지역 지정 여부에 따라 매도기한이 2년일 수 있고(3년 아님), a에 2년 “거주”요건이 붙을 수 있습니다.
- c에 대해 질문하신 “혼인 특례 10년” 적용은 현재 사실과 다를 가능성이 큽니다. 혼인 특례는 원칙적으로 “혼인 전 각자 1주택씩” 보유한 경우에 적용되고, 적용기간도 통상 5년(법령 개정 시기별 예외 가능)입니다. A가 혼인 전 2주택(a,c)을 보유하게 되므로, c에 혼인 특례를 적용해 비과세 받는 시나리오는 성립하기 어렵습니다.
- d는 1가구 1주택 비과세를 받으려면 매도 시점에 세대가 1주택이어야 하므로, c(또는 다른 주택)를 먼저 처분해야 합니다.
- 따라서 현 계획대로 “a, c, d 모두 비과세”는 성립하기 어렵습니다. 특히 혼인 특례의 오해 가능성, 조정대상지역 여부에 따른 기한/거주요건, 혼인 후 ‘3주택’ 시점의 규정 충돌 가능성에 유의해야 합니다.

사전 확인이 필요한 핵심
- a(세종), c·d(광명) 각각의 “조정대상지역/투기과열지구” 지정 여부와 지정 시점
- a에 실제 전입·거주 여부(거주기간), c·d에 추후 실거주 계획
- 혼인 및 각 주택 잔금/등기 정확한 일정(잔금일=원칙적 취득일)
이 세 가지가 결론을 좌우합니다.

a주택(세종, 2024.6.29 취득 → 2026.6.29 이후 매도 계획)
- 일시적 1가구 2주택 특례(시행령 155①) 적용 가능성:
- 요건 골자: 기존주택(a)을 보유한 1세대가 신규주택(c)을 취득 후, 정해진 기간 내에 기존주택(a)을 양도하면 기존주택 양도 시 1주택으로 봄.
- 매도기한: 일반적으로 “신규주택(c) 취득일로부터 3년 이내”이나, a 또는 c가 조정대상지역 요건에 걸리면 “2년 이내”로 단축되는 경우가 흔합니다. 광명시는 통상 규제지역인 경우가 많아 2년 가능성이 큽니다. 이 경우 2026.3( c 잔금) 기준 2028.3까지 a를 매도해야 안전합니다. 2029.3 계획은 위험합니다.
- 거주요건: a가 조정대상지역에서 2017.8.3 이후 취득한 주택이라면 1세대1주택 비과세에 2년 “거주”요건이 붙습니다. 일시적 2주택으로 a를 파는 경우에도 대원칙(1주택 비과세 요건)을 충족해야 하므로, a에 2년 실거주가 필요할 수 있습니다. 실제 전입·거주 입증을 준비하세요.
- 결론(가정): a 또는 c가 조정대상지역이면 a는 “c 취득 후 2년 내 매도 + a 2년 보유(및 필요시 2년 거주)” 충족 시 비과세 가능성이 높음.

c주택(광명, 2026.3 잔금, 세입자 있는 상태로 취득)
- 혼인 특례(시행령 155⑤) 오해 소지:
- 이 특례는 “혼인 전 각자 1주택씩 보유 → 혼인으로 2주택이 된 경우”를 전제로, 혼인일로부터 일정 기간(통상 5년) 내 한 주택을 양도하면 1주택 비과세를 인정하는 취지입니다.
- 본 사안은 A가 혼인 전 이미 a와 c 두 채를 보유하게 되므로(2026.3 c 잔금 후 2026.5 혼인), ‘각자 1주택’ 전제가 깨집니다. 따라서 c에 혼인 특례를 기대하기 어렵습니다. 질문에 적으신 “10년”은 혼인 특례가 아니라 다른 합가 특례(동거봉양 등)와 혼동됐을 가능성이 큽니다.
- 향후 c를 비과세로 팔려면:
- 매도 시점에 세대가 1주택이어야 하고(다른 주택 보유 시 원칙적으로 비과세 불가), 조정대상지역이면 2년 거주요건이 붙을 수 있습니다. 세입자 낀 매수라면 전세 만기 후 실거주 2년을 채우는 계획이 필요합니다.
- 즉, c 비과세 매도를 목표로 하면 d(또는 a)를 선(先) 처분하여 세대를 1주택으로 만든 뒤, c에서 2년 거주를 충족하는 방식이 안전합니다.

d주택(광명, 2026.1 잔금 예정, 세입자 있는 상태로 취득)
- d를 1주택 비과세로 팔려면 매도 시점에 1주택이어야 하므로, c(및 a)를 먼저 정리해야 합니다. 역시 조정대상지역이면 2년 거주 필요 가능성이 큽니다.
- b(부산)는 2025.12.1 매도 예정이므로 d 취득 시점(2026.1)에는 B 세대 기준 ‘무주택 → 1주택’ 취득으로 보아 취득세 중과는 피할 수 있습니다.

취득세·보유세(다주택) 유의사항
- 취득세
- A의 c 취득: A는 a 보유 상태에서 c를 취득하므로 ‘2주택 취득’에 해당. 광명시가 조정대상지역이면 취득세 중과(통상 8%) 대상입니다. 다만 “일시적 2주택” 요건을 충족하여 종전주택(a)을 기한 내 처분하면 중과 배제(또는 환급) 특례가 가능합니다. 반드시 사전 요건(기한, 주소지 등)과 신고방식을 관할 지자체에 확인하세요.
- B의 d 취득: b를 이미 매도 완료한 후라면 ‘1주택 취득’ 일반세율 적용이 일반적입니다(세대 분리 상태에서 취득).
- 보유세(재산세·종부세)
- 혼인 후 c와 d를 동시에 보유하면 2주택 세대로서 세 부담이 증가할 수 있습니다. 종부세는 개인별 과세가 원칙이나, 다주택 여부, 공제액, 세율 체계가 빈번히 개정되어 있어 최신 규정 확인이 필요합니다.
- 양도세 중과
- 규제지역 내 다주택자 양도세 중과는 최근 몇 차례 완화·유예가 있었으나, 정책 변동성이 큽니다. 비과세가 안 되는 주택을 매도할 경우 중과 리스크를 항상 점검하세요.

현재 계획의 주요 리스크 정리
- a 매도기한을 2029.3으로 잡으면, 규제지역 적용 시 “2년 내” 요건을 위반할 수 있음 → 2028.3 이전 매도로 계획 수정 권고.
- a 비과세를 위해 a의 2년 거주가 필요할 수 있음(세종시 지정 여부 확인 필수).
- c에 혼인 특례(“10년”) 적용은 구조적으로 어렵고, 실제 적용기간도 통상 5년임.
- c·d 모두 세입자 낀 취득이므로, 장차 비과세 매도하려면 실거주 요건 충족 계획(전세 만기 → 전입 → 2년 거주)이 필요.
- 혼인 후 한동안 ‘3주택(a,c,d)’ 상태가 되어 일시적 2주택 특례 적용을 저해할 수 있음. 특례 심사 시 세대 보유주택 수가 쟁점이 될 수 있습니다.

권장 대안(예시)
- 대안 1: a 비과세를 최우선
- c 잔금(2026.3) 뒤 2년 내(규제지역 가정) a를 2028.3 이전 매도.
- a 비과세 확정 후, c 또는 d 중 한 채를 먼저 처분해 세대를 1주택으로 만든 다음, 남길 주택에서 2년 거주 후 비과세 매도.
- 대안 2: 주택 취득 시기 조정
- 두 분이 동시에 c와 d를 취득하지 않도록 한 채는 혼인 전·후 또는 a 처분 이후로 미루어, 항상 ‘일시적 2주택’ 또는 ‘1주택’ 상태가 되도록 관리.
- 대안 3: 실거주 계획 확정
- 최종적으로 비과세 받을 주택을 1채 정하고, 그 주택에 실거주 2년을 확실히 채우는 로드맵 수립.

다음 단계(필수 확인)
- 1) 세종시(a), 광명시(c,d) 각 주택의 취득 당시 조정대상지역·투기과열지구 지정 여부 확인
- 2) a의 실제 전입일·거주기간 증빙 정리
- 3) c·d 전세 만기 및 전입 가능 시점 파악(실거주 요건 대비)
- 4) 관할 구청(취득세)과 세무서(양도세)에 현재 일정으로 일시적 2주택·혼인 특례 적용 가능 여부 사전 문의 또는 서면질의
- 5) 최종적으로 어느 주택을 장기 보유·실거주할지 의사결정

질문 드립니다(답 주시면 계산서를 더 구체화하겠습니다)
- a에 실제 거주하셨나요? 전입일/거주기간은 어떻게 되나요?
- 세종시(a), 광명시(c,d) 각각의 지정현황(조정대상지역/투기과열지구)을 확인하셨나요?
- c와 d 중 장기 거주·보유를 염두에 둔 주택이 어느 것인가요? 전세 만기 시점은?
- a 매도는 2028.3 이전(2년 내)로 앞당길 수 있나요?

정리
- a: 규제지역 요건을 가정하면 c 취득 후 2년 내 매도(그리고 필요한 경우 2년 거주) 시 비과세 가능.
- c: 혼인 특례 적용 대상이 아닐 가능성이 높고, 일반 1주택 비과세를 받으려면 매도 시점에 1주택이어야 하며(실거주 2년 가능성), d 정리가 선행돼야 함.
- d: 동일하게 1주택 상태에서 실거주 요건을 갖춰야 비과세 가능.
- 현 계획대로 세 채 모두 비과세는 현실적으로 어렵습니다. 매도·취득·혼인 시점을 조정하고, “어느 한 채”에 실거주를 집중하는 전략이 필요합니다.

정책과 지역 지정은 자주 바뀝니다. 위 내용은 일반 원칙을 바탕으로 한 검토이며, 최종 판단은 최신 지정현황과 정확한 날짜·거주사실을 전제로 다시 확인해야 합니다. 원하시면 가정별(규제지역/비규제지역) 시나리오로 매도기한과 요건 체크리스트를 표로 정리해 드리겠습니다.