찾아줘세무사

전제
- 거주요건(2년 실거주)은 “취득 당시 조정대상지역에 있는 주택을 2017.8.3 이후 취득한 경우” 적용됩니다.
- 취득일은 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.
- 조정대상지역 여부 판단도 취득일 현재를 기준으로 합니다.

Q1. b주택의 2년 실거주 의무 여부
- 계약일이 조정대상지역 지정 전이어도, 취득일(잔금/등기) 현재 조정대상지역이면 2년 실거주 요건이 붙습니다.
- 질문의 일정대로라면 b주택 잔금일(26.01.26)에 중구가 조정대상지역이라면 2년 실거주 필요, 조정대상지역이 아니라면 실거주 요건 없음.

Q2. 실거주 의무가 없다면 2년 보유만으로 비과세 가능한가
- 네. 실거주 요건이 없는 경우에는 2년 보유로 1세대1주택 비과세가 가능합니다.
- 다만 다음을 충족해야 합니다:
- b주택 양도 시점에 세대가 다른 주택(또는 조합원입주권·분양권)을 보유하지 않을 것. 현재 규정상 분양권도 주택 수에 포함되어 일반 1세대1주택 비과세를 막을 수 있습니다.
- 따라서 b주택을 파는 날까지 a분양권을 처분해 두시면(질문처럼 26년에 매도 예정) 주택 수 요건에는 걸리지 않습니다.
- 1세대1주택 비과세에는 12억원 양도가액 한도(초과분 부분과세)가 적용됩니다.

추가 확인사항/팁
- 실제 비과세 판단은 “b주택 양도 시점”의 주택·입주권·분양권 보유 현황과 당시 법령에 따릅니다.
- 잔금일과 등기일이 달라질 경우 “빠른 날”이 취득일이니, 그 시점의 조정대상지역 여부를 꼭 확인하세요.
- 만약 b주택을 파는 시점에 분양권을 여전히 보유 중이라면 일반 비과세가 어려울 수 있고, 그 경우에는 ‘일시적 1주택+1분양권’ 특례 요건 충족 여부를 따져야 합니다(완공·입주 관련 기한 요건 등). 질문 계획대로 분양권을 먼저 처분하시면 이 특례는 필요 없습니다.

정리
- Q1: 잔금/등기 시점에 조정대상지역이면 2년 실거주 의무가 있습니다.
- Q2: 실거주 의무가 없는 경우 2년 보유로 비과세 가능. 단, b주택 양도 시점에는 분양권을 포함한 다른 주택·입주권·분양권이 없어야 합니다.