찾아줘세무사

문의 감사합니다. 장사의신 통해 오신 건 확인했습니다.
1가구 2주택 상태에서 손자에게 주택을 증여하실 때는 증여세·취득세·향후 양도세(이월과세)·부담부증여 여부 등 체크 포인트가 많아 초기에 설계를 잘하시는 게 중요합니다. 아래 핵심만 간단히 정리드리고, 바로 진행하실 수 있게 세무사 연결 절차도 안내드립니다.

핵심 체크 포인트
- 증여세
- 증여자는 ‘엄마’, 수증자는 ‘손자’(직계존속→직계비속)입니다.
- 기본공제: 성년 손자 5천만 원, 미성년 손자 2천만 원(최근 10년 합산 기준, 직계존속 전체 합산).
- 과세표준 세율(요약): 1억 이하 10% → 1~5억 20%(누진공제 1천만) → 5~10억 30%(6천만) → 10~30억 40%(1.6억) → 30억 초과 50%(4.6억).
- 평가: 시가(거래사례·감정가 등) 우선, 없으면 공시가격 등으로 평가.
- 신고·납부기한: 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내.

- 취득세(손자 부담)
- 증여 취득 시 취득세가 발생합니다. 기본 3.5%가 원칙이지만, 수증자 세대의 주택 수 등에 따라 8%/12% 중과될 수 있습니다.
- 특히 손자가 미성년이며 부모와 같은 세대인 경우, “손자 세대”의 주택 수(부모 보유 포함)에 따라 중과가 될 위험이 큽니다.
- 납부기한: 취득일(등기)로부터 60일 이내.

- 부담부증여 여부
- 주택에 대출이 있고 손자가 채무를 승계하면, 채무 승계분은 ‘양도’로 보아 엄마에게 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 설계가 필요합니다.

- 5년 이내 매도 시 이월과세
- 손자가 증여받은 주택을 5년 내 매도하면, 엄마의 취득가·보유기간을 승계하여 양도세를 계산하는 ‘이월과세’가 적용될 수 있습니다.

- 1가구 2주택 해소 효과
- 증여로 엄마의 주택 수를 줄여 향후 남은 1주택에 대해 비과세 요건(보유·거주 요건) 충족 전략을 세울 수 있습니다. 다만 취득·거주 시점, 조정대상지역 여부 등에 따라 요건이 달라집니다.

진행을 위해 필요한 기본 정보
- 증여 대상 주택: 주소(시/구), 취득시기·취득가, 현재 시가/공시가격, 대출 유무·잔액, 실거주/임대 여부
- 손자 정보: 만 나이(미성년/성년), 현재 세대 구성(부모 세대 주택 보유 수), 세대주 여부
- 최근 10년 내 손자가 받은 증여 내역(있다면 금액·증여자)
- 희망 일정: 증여 시점, 분할증여 여부
- 향후 계획: 손자 5년 내 매도 가능성

준비서류(초안)
- 등기부등본, 공시가격 확인서(주택 공시가격), 최근 매매사례 또는 감정평가서(필요 시)
- 대출 약정서(채무 승계 검토용)
- 가족관계증명서(증여자·수증자)
- 신분증 사본, 도장
- 과거 증여가 있다면 신고서 사본

세무사 연결 안내
- 원하시면 증여/부동산 세목에 특화된 세무사를 추천드리겠습니다. 아래 정보를 알려주세요.
- 상담 지역(예: 서울 강남/부산 해운대 등)
- 상담 방식(방문/전화/비대면) 및 가능 시간
- 예산(대략적인 범위)
- 바로 찾아보실 경우
- 대한세무사협회 ‘세무사찾기’에서 지역/전문분야(증여·상속/부동산) 필터 추천
- 견적 비교 시 유의사항: 부동산 증여 신고 경험(부담부증여·감정평가 활용 포함), 취득세 중과 사전진단, 이월과세/사후관리 가이드 제공 여부, 예상 세액 산출서 제공.
- 수수료는 건별 난이도에 따라 차이가 크나, 일반적인 부동산 증여 신고는 대략 수십만~수백만 원대, 감정평가·부담부증여 설계 포함 시 추가비용이 발생할 수 있습니다.

바로 진행 원하시면, 위 기본정보(대략으로도 괜찮습니다)를 보내주세요. 받는 즉시 개략 세액과 리스크(취득세 중과, 부담부증여, 이월과세) 여부를 1차로 점검해 드리고, 적합한 세무사 연결까지 도와드리겠습니다.