찾아줘세무사

전제
- 2017년에 자녀가 재건축 조합원입주권을 증여받았고(증여세 납부), 2022년 준공·입주, 2025년 매도 예정
- 1세대 1주택, 비규제지역(조정대상지역 아님), 2년 이상 보유

핵심 결론
1) 1세대 1주택 비과세 여부
- 보유기간: 재건축 아파트는 조합원입주권이 주택으로 전환된 것이므로 보유기간을 입주권 취득일(여기서는 2017년 증여일)부터 계산합니다. 2025년 양도면 2년 보유요건 충족.
- 비규제지역이므로 2년 거주요건은 비과세 요건이 아닙니다.
- 따라서 1세대 1주택 비과세 대상이며, 양도가액이 12억원 이하이면 양도소득세는 없습니다. (2024년부터 비과세 기준 12억원)

2) 양도가액이 12억원 초과 시 과세 방식
- 과세되는 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) / 양도가액
- 장기보유특별공제(1세대1주택용) 적용: 보유 4%×보유연수(최대 40%) + 거주 4%×거주연수(최대 40%), 합계 최대 80%
- 예: 2017~2025 보유 8년 → 보유분 약 32%
- 2022~2025 거주 3년이면 → 거주분 약 12% (거주를 안 했으면 거주분 0%)
- 위 비율 계산도 12억원 초과분 비율만큼 안분 적용됩니다.
- 산출세액에 지방소득세 10%가 추가됩니다.

3) 취득가액(기준가액)과 필요경비
- 증여 후 5년 경과(2017→2025)이므로 ‘이월과세’ 미적용. 취득가액은 “증여 당시 시가(증여세 과세가액)”가 됩니다.
- 아래 비용을 취득가액 또는 필요경비로 더해 양도차익을 줄일 수 있습니다.
- 증여세 가산액: 증여세 납부세액의 일부가 법정 산식에 따라 취득가액에 가산됩니다.
- 재건축 분담금, 추가 공사비 등 자본적 지출
- 취득·등기비용, 중개보수, 양도 시 중개보수/인지/증빙 가능한 각종 비용
- 만약 5년 이내에 팔았다면 이월과세로 증여자의 취득가액·보유기간을 승계해 세부담이 커지지만, 현재는 8년 경과로 해당 없음.

정리
- 2025년 매도 시, 1세대 1주택 비과세 요건 충족.
- 매매가가 12억원 이하이면 양도세 없음.
- 12억원 초과면 초과분 비율만큼 양도차익이 과세되며, 1세대1주택 장기보유특별공제(보유/거주 연수에 따라 최대 80%) 적용 후 누진세율(6~45%)과 지방소득세 10%가 부과됩니다.

준비·확인 서류
- 2017년 증여 당시 평가서(시가 산정자료), 증여세 납부서
- 재건축 분담금 납부내역, 공사비 등 자본적 지출 영수증
- 취득·등기비용, 매도·매수 중개보수 영수증
- 거주사실 확인서류(전입세대열람, 등·초본 등: 장특공 거주부분 인정 시)

참고로 구체 세액은 금액·비용·거주기간에 따라 크게 달라집니다. 예상 매매가, 증여 당시 시가, 분담금·비용 내역을 알려주시면 간이 계산 예시를 드리겠습니다.