찾아줘세무사

핵심만 먼저 정리
- 전세보증금을 자녀 명의로 계약하면서 부모님 돈으로 낸 경우, 통상 “증여”가 성립하는 시점은 전세금이 지급된 때(계약금/중도금/잔금 지급 시점)입니다. 즉 2022년에 이미 증여가 발생한 것으로 보게 됩니다.
- 다만 처음부터 “부모에게 갚아야 하는 차용(대여)”이었다는 사실이 객관적으로 입증되면 증여가 아니라 가족 간 금전거래로 볼 수 있습니다. 이때 임대인이 보증금을 곧바로 아버지 계좌로 돌려주는 것은 ‘대여금 상환’으로 정리할 수 있습니다.
- 2026년(내년 2월)에 새로 1.5억을 “증여”로 보고 자녀공제·혼인 관련 특례를 받겠다는 계획은, 2022년에 이미 증여가 성립했다면 그대로 적용할 수 없습니다(증여시기 확정 원칙, 10년 합산 규정).

상황별 정리
1) 2022년에 사실상 ‘증여’였던 경우
- 1.5억은 2022년에 귀하에게 증여된 것으로 보아야 합니다. 그때 증여세 신고·납부가 원칙이고, 미신고라면 지금이라도 자진신고를 검토하세요(가산세·이자 발생 가능).
- 내년 보증금을 집주인이 아버지 계좌로 송금하더라도 세법상 이미 귀하의 권리(보증금 반환청구권)에서 나가는 것이므로, 형식만 바꾼다고 2026년 증여로 전환되지 않습니다. 자칫하면 “귀하→아버지에게 재증여”로 추가 과세 이슈까지 생길 수 있습니다.
- 향후 아파트 매수자금으로 추가 증여를 받으면, 2022년 증여분과 10년간 합산되어 공제·세율이 달라집니다. “자녀공제(성인 기준 5천만 원)”는 10년 합산 공제이며, ‘혼인공제’라는 일반 공제는 없습니다(혼인·출산 자금 특례나 주택자금 특례처럼 별도 요건의 과세특례는 있음).

2) 2022년이 ‘차용(대여)’이었던 경우로 입증 가능한 때
- 증빙 요건: 차용증(약정일자·원금·이자·상환조건), 자금흐름(부모→임대인 지급), 이자 지급 사실(또는 법정 이자율 수준의 약정), 상환 사실(보증금 반환을 부모에게 귀속) 등이 필요합니다.
- 이 요건을 갖추면 2022년 증여는 부인되고, 내년에는 보증금이 ‘대여금 상환’으로 귀속됩니다.
- 이후 아파트 매수 시점에 별도로 1.5억을 증여 받는 것은 가능합니다. 이때
- 기본공제(자녀에 대한 10년 합산 공제)를 적용하고,
- 요건을 충족하면 주택자금 증여세 과세특례(또는 혼인·출산·육아자금 특례 등)를 추가로 검토할 수 있습니다.
- 다만 특례는 적용기한·요건·한도(수증자 요건, 무주택/주택가격, 자금 사용기한, 신고 의무 등)가 자주 바뀌므로, 적용 가능 여부를 최신 규정으로 반드시 확인해야 합니다.
- 임대인이 아버지 계좌로 바로 반환하는 것은 ‘채권양도(반환채권의 양도·변제)’ 형식으로 정리하면 민사·세무상 정합성이 좋아집니다(임대인에게 채권양도 통지 또는 승낙 보관).

자주 혼동되는 점
- ‘자녀공제’는 자녀가 부모로부터 받는 증여에 대한 10년간 기본공제(성인 기준 5천만 원)입니다.
- ‘혼인공제’라는 일반적 증여공제는 없습니다. 다만 혼인·출산·육아자금 특례나 주택자금 증여세 과세특례처럼 별도 법령의 특례가 있을 수 있습니다(요건 충족 시에만 적용, 기한·한도 수시 변경).

권장 대응 순서
1) 2022년 자금 제공의 실질을 먼저 확정하세요.
- 차용이 사실이고 입증 가능: 관련 서류를 정비하고, 보증금 반환을 대여금 상환으로 처리.
- 입증이 어려움: 2022년 증여로 보고 지금이라도 자진신고를 검토.
2) 아파트 매수자금 증여는 별도로 설계.
- 부모→귀하 계좌(또는 매도인에게 직접)로의 이체 흐름을 명확히 남기고,
- 기본공제와 적용 가능한 특례(주택자금/혼인·출산 등)를 최신 규정으로 검토 후, 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 신고.
3) 금액·가산세 영향이 크므로 서류와 사실관계를 본 세무사 상담을 권합니다.

필요하시면
- 현재 보유하신 자료(계약서, 이체내역, 차용증 유무, 이자 지급 내역 등)를 알려주시면, 증여 vs 대여 판단과 신고 필요 여부, 예상세액·가산세, 특례 적용 가능성까지 보다 구체적으로 짚어드리겠습니다.