찾아줘세무사

요약 먼저
- 취득세는 “취득 시점의 세대(주민등록표)” 기준, 양도소득세(1세대1주택 비과세)는 “양도 시점의 세대(동거 여부·주민등록)” 기준으로 주택 수를 봅니다.
- 오피스텔은 일반적으로 주택 수에 포함되지 않습니다(건축물대장 용도상 ‘업무시설(오피스텔)’이면 주택 아님).
- 질문 상황이라면, 세대 합가를 늦추는 것(즉, 부모님 주택 매도·매수까지 본인 세대를 분리 유지)이 세금 리스크를 크게 줄입니다.

1) 본인(서울 아파트) 취득세
- 기준 시점: 2025.12.1. 잔금(등기)일 등 취득일.
- 그때까지 현재처럼 본인 단독세대(오피스텔 전입 유지)라면 “1세대 1주택자 취득”으로 일반세율(과세표준 6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3% + 지방교육세 등 부가세) 적용이 보통입니다.
- 만약 잔금 전에 부모님 댁으로 전입(세대합가)하면, 부모님 주택이 합산되어 “1세대 2주택 취득”으로 볼 수 있고, 서울이 조정대상지역인 전제에서는 중과세율(통상 8%+지방교육세 0.8% = 실효 8.8%)이 적용될 수 있습니다.
- 결론: 본인 취득세만 보면, 잔금 시점까지 반드시 세대 분리 유지가 유리합니다.

2) 부모님 지방 아파트 매도(양도소득세)
- 1세대1주택 비과세는 “양도일 현재” 세대가 주택 1채여야 합니다(보유 2년, 조정지역 취득분은 거주 2년 요건 등 일반 요건 충족 전제).
- 본인이 부모님 세대에 합가한 상태에서 이미 서울 아파트를 취득(잔금 완료)해 1채를 보유하고 있으면, 부모님이 자기 지방아파트를 파는 시점에 “1세대 2주택”이 되어 비과세가 깨질 수 있습니다.
- 예외(합가 특례) 가능성:
- 동거봉양 합가 특례: 직계존속(만 60세 이상)·장애인 등과 합가하여 1세대2주택이 된 경우, 합가 전 각자 1주택이던 세대가 합가 후 5년 내 한 채 처분 시 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 특례가 있습니다.
- 단, 부모님 나이·합가 사유, 기존 각 주택의 보유·거주 요건 등 세부요건 충족이 필요합니다.
- 결론: 합가 시기 관리가 중요합니다. 부모님이 지방 아파트를 파실 때까지는 본인 세대를 유지(합가하지 않음)하는 것이 안전합니다. 합가가 불가피하면 위 합가 특례 충족 가능 여부를 꼭 점검해야 합니다.

3) 부모님 서울 아파트 매수(취득세)
- 기준 시점: 부모님이 새로 취득하는 날 현재의 세대 주택 수.
- 시나리오별로
A. 본인과 세대 분리 유지
- 부모님이 지방 아파트를 “먼저 매도”하고 서울 아파트를 “나중에 취득”하면, 취득 시점의 부모님 세대는 무주택 → 일반세율(1~3%) 적용.
- 부모님이 서울 아파트를 “먼저 취득”하고 지방 아파트를 “나중에 처분”해 일시적 2주택이 되면, 일시적 2주택 특례(2년 내 기존주택 처분 등 요건 충족)로 중과 없이 일반세율 적용 가능.
B. 본인과 세대 합가 상태
- 부모님이 지방 아파트를 이미 매도한 뒤 서울 아파트를 취득하더라도, 합가한 세대 기준으로는 본인 소유 서울 아파트가 1채 있으므로 “세대 2주택 취득”에 해당 → 조정대상지역이면 중과(통상 8.8%) 위험.
- 부모님이 서울 아파트를 먼저 취득하고 지방 아파트를 나중에 파는 방식이라도, 합가 상태라면 세대 내 기존 1주택(본인) + 부모님 기존 1주택까지 있어 취득 시 “세대 2~3주택”이 되어 일시적 2주택 특례 요건(세대가 1→2주택이 되는 구조에서 종전주택을 2년 내 처분)이 깨질 가능성이 큽니다.
- 결론: 부모님 취득세만 놓고 봐도, 본인과 세대 분리 유지가 압도적으로 유리합니다. “매도 후 매수”로 진행하면 가장 깔끔합니다.

4) 질문하신 “월세 구해서라도 세대분리?”에 대한 판단
- 네, 세금 관점에서는 “본인 잔금(취득) 완료” 그리고 “부모님 매도·매수 완료”까지 세대 분리 유지가 유리합니다.
- 특히 부모님이 서울에서 새 아파트를 사실 계획이라면, 세대 합가 상태일 때 발생할 수 있는 취득세 중과(예: 매매가 10억원이면 일반세율 2~3% vs 중과 8.8%로 수천만 원 차이)와, 지방 아파트 매도 시 1세대1주택 비과세 상실 리스크가 매우 큽니다.
- 따라서 전입은 늦추시고, 꼭 합가가 필요하면 부모님 매도까지 끝난 뒤, 그리고 부모님 새 집 취득 이후에도 일정 기간은 별도 세대로 두는 방안을 권합니다.

5) 체크리스트(최종 확인 필요 사항)
- 부모님 지방 아파트의 1세대1주택 비과세 요건 충족 여부(보유·거주 기간, 조정대상지역 여부).
- 부모님 연령 및 합가 사유(동거봉양 합가 특례 적용 가능성).
- 부모님 서울 아파트 취득 시점의 조정대상지역 여부(정책 변동 가능).
- 각 취득·양도 “정확한 시점”(잔금/등기일)과 세대 전입일자(주민등록 전입일).
- 오피스텔은 건축물대장 용도상 ‘업무시설(오피스텔)’로 주택 수에 미포함인지 확인.

6) 권장 진행 순서(세금 최소화 관점)
- 본인: 2025.12.1. 잔금까지 기존 오피스텔 주소로 단독세대 유지 → 본인 취득세 일반세율.
- 부모님:
1) 지방 아파트 매도 먼저 완료(가능하면) → 2) 이후 서울 아파트 취득(무주택 세대 취득, 일반세율).
- 부득이하게 “서울 먼저 취득”이면, 본인과 세대 분리 상태에서 진행하고, 지방 아파트를 2년 내 처분해 일시적 2주택 특례 적용.
- 모든 거래가 끝난 뒤 필요 시 세대 합가 검토.

중요
- 세법·조정대상지역 지정은 변동될 수 있으니, 거래 직전 기준으로 다시 확인하세요.
- 정확한 금액 계산은 실제 매매가, 보유·거주기간, 필요서류에 따라 달라집니다. 관할 구청 세무과(취득세)와 국세상담센터 126(양도세) 또는 세무사와 개별 상담을 권합니다.

원하시면
- 부모님 매도·매수 예정일, 본인 잔금일, 합가 예정일, 부모님 연령·보유/거주기간, 실제 매매가(대략) 등을 알려주시면 시나리오별 세율과 세액 범위를 구체적으로 비교 정리해 드리겠습니다.