찾아줘세무사

안녕하세요. 질문 주신 상황을 기준으로 핵심만 정리해 드립니다.

먼저 양식상 유의사항
- 전세보증금은 “부동산 처분대금”이 아니라 “임차보증금 반환” 항목에 적습니다.
- 공동명의 전세계약이라면 반환금 전액을 아내분의 자기자금으로 보기 어렵습니다. 실제 아내분에게 귀속(입금)되는 금액만 자기자금으로 적고, 예비배우자 몫을 아내분이 써서 집을 사는 구조라면 그 부분은 “그 밖의 차입금(사인 간 차입)”으로 잡는 것이 안전합니다.
- 전세대출(아내 명의 1.8억)이 있다면 퇴거 시 보증금에서 먼저 상환되고, 남는 금액만 실제로 손에 들어옵니다. 이 흐름에 맞게 금액을 잡아야 증빙 시 수월합니다.

질문 1. 예비배우자 차입금(무이자 한도 2.17억 관련)
- ‘연 1천만 원 이하 이익 비과세(→ 대략 2.17억까지 무이자 가능)’ 규정은 특수관계인(배우자·직계존비속·친족 등) 간 저리/무이자 대여에 적용됩니다. 예비배우자(혼인신고 전)는 법상 특수관계인·배우자에 해당하지 않으므로 이 규정 자체가 적용되지 않습니다. 즉, 증여이익 간주(이자이익 과세) 한도 2.17억은 “예비배우자” 사이에는 원칙적으로 의미가 없습니다.
- 다만, 과세상 무이자 이익 과세가 없다는 뜻일 뿐, 자금조달 심사에서는 “진짜 대여냐(회수의사·상환능력·약정 존재)”를 봅니다. 따라서:
- 예비배우자에게서 빌리는 돈은 모두 합산해 “그 밖의 차입금”으로 기재하고(성명, 관계: 예비배우자/지인, 약정이자율, 상환기간, 상환방법, 담보 유무 기재),
- 차용증, 이체내역, 상환계획(원리금 상환 스케줄)을 준비하세요. 무이자도 가능은 하나, 심사 실무상 1~적정이자율 수준의 이자를 약정하면 더 설득력이 있습니다.
- 공동 전세보증금 중 실질적으로 남편분이 낸 몫(예: 1.3억)을 아내분 취득자금에 쓰면, 이는 경제적으로 ‘남편→아내 대여 또는 증여’입니다. 따라서 예비배우자 차입금 1.6억과 전세보증금 중 남편 몫 1.3억은 성격상 합쳐서 ‘예비배우자로부터의 차입’으로 보는 게 맞습니다(총 2.9억). 이 중 얼마를 차입으로, 얼마를 증여로 처리할지 선택하되, 차입으로 잡는 부분은 차용증·이자·상환증빙을 갖추세요.
- 참고: 혼인신고 후에도 무이자(또는 적정이자율 미만)로 계속 빌린 상태가 유지되면 그때부터는 특수관계인 규정이 적용되어 이자이익 증여 문제가 생길 수 있습니다. 실무 선택지는
1) 혼인 전에는 무이자/저리로 차입하되, 혼인 후에는 적정이자율(현재 고시 이율: 연 4.6% 수준, 변동 가능)로 약정을 변경하거나,
2) 혼인 후 잔액을 배우자 간 증여로 전환해 증여세 신고(배우자 공제 6억 한도 내)로 정리
하는 방식이 깔끔합니다.

질문 2. 부모님 5천만 원 증여 기재 방법
- 이미 증여로 이체받고 홈택스 신고까지 하셨다면 자금조달계획서에는 “증여·상속”으로 기재합니다. “현금 등 그 밖의 자금”은 본인 고유의 현금 보유분을 적는 칸입니다.
- 증빙으로는 증여세 신고서 사본, 부모→아내 계좌이체 내역을 준비하세요.

추가 팁
- 전세보증금 반환액은 실제 자금 흐름대로 기재·증빙하는 것이 핵심입니다. 공동명의·전세대출 상환을 고려해 아내분에게 실제 유입되는 금액만 “임차보증금 반환”으로 적고, 예비배우자 지분을 사용한다면 그만큼 “그 밖의 차입금(예비배우자)”에 포함하세요.
- 그 밖의 차입금은 심사에서 가장 많이 보는 항목입니다. 차용증(원금, 이자율, 상환일정, 담보 여부), 송금·상환 계좌이체 내역을 준비하시고, 가능하면 이자 지급 내역도 남기세요.
- 생애최초, LTV/DTI, 취득세 감면 등은 혼인신고 시점·세대 구성에 따라 달라질 수 있으니(배우자·세대원 무주택 요건 등) 대출/감면 적용기관에 사전확인 하시길 권합니다.

정리
- 전세보증금은 “임차보증금 반환”으로, 금액은 실제 아내분에게 귀속되는 부분만.
- 예비배우자 자금은 전세보증금 중 남편 몫까지 합산해 “그 밖의 차입금”으로 잡고 차용증·증빙 준비.
- 예비배우자 간에는 ‘2.17억 무이자’ 한도 규정이 적용되지 않음. 다만 혼인 후에는 특수관계인 규정이 적용될 수 있으므로 약정 변경 또는 배우자 증여로 정리.
- 부모 증여 5천만 원은 “증여·상속”으로 기재.

필요하시면 현재 숫자를 실제 자금 흐름(전세대출 상환 후 잔액, 공동명의 분배 등)에 맞춰 다시 배열해 드리겠습니다.