찾아줘세무사

요점
- 본인 단독 소유 상가를 배우자가 “무상으로” 사용하면서 공동사업 손익을 9:1로 배분하는 구조는 세무상 위험이 큽니다.
- 부동산임대업은 소득의 주된 원천이 ‘부동산’이므로, 과세당국은 통상 부동산 소유(출자) 비율 또는 실질 기여도에 따라 소득을 귀속시킵니다. 실질과 다르게 소득을 과다 배분하면 경정(재배분)되고 가산세가 붙을 수 있습니다.

왜 문제가 되나
- 실질과세/부당행위계산: 임대업에서는 건물(자본) 기여가 핵심입니다. 소유자가 본인인데 배우자에게 90%를 배분하면, 과세당국이 소유자(질문자)에게 더 많은 소득이 귀속된 것으로 보아 재배분하는 경우가 흔합니다.
- 무상사용 자체가 개인 간에 곧바로 증여세 과세로 이어지는 케이스는 일반적으로 많지 않지만, 소득을 인위적으로 이전한 것이 문제 되면 소득 재배분, 가산세, 경우에 따라 증여세 논점까지 불거질 수 있습니다.
- 부가가치세 측면에서도 실제 공급자(누가 임대 서비스를 제공하느냐)가 중요하므로, 소유자가 따로 있고 사용대가도 없으면 구조가 취약합니다.

안전한 방법(우선순위 추천)
1) 소유지분을 손익배분과 맞추기
- 배우자에게 상가 지분을 증여·양도해 소유권을 9:1(또는 원하는 비율)로 맞춘 뒤 그 비율로 공동사업자 등록.
- 비용/세금: 배우자 증여 시 배우자공제(6억원) 범위 내면 증여세 없을 수 있으나, 취득세·등기비는 부담됩니다. 사전 세무·등기 비용 계산이 필요합니다.

2) 정상 임대차–전대 구조로 실질 만들기
- 질문자가 공동사업(또는 배우자)에게 상가를 정상가액으로 임대(임대차계약 체결, 임대료 지급), 배우자가 이를 제3자에게 재임대.
- 이 경우 질문자는 임대료만큼 임대소득, 배우자는 전대차익이 사업소득이 됩니다.
- 장부·계약·이체증빙을 모두 갖춰야 하며, 그래도 배우자에게 90% 배분이 과도하면 경정될 수 있습니다.

3) 무상사용은 지양
- 최소한 사용대가(임대료)를 설정·지급하고, 공동사업 계약서에 각자의 출자(건물 사용권, 현금, 담보제공, 관리업무 등)와 손익배분 근거를 구체화하세요.

실무 체크리스트
- 공동사업자 등록은 가능하나, 손익배분의 “합리성”을 증빙해야 합니다(출자증빙, 역할분담, 회의록 등).
- 부가세: 상가 임대는 과세. 세금계산서는 실제 공급자 명의(공동사업자 명의)로 발급. 전대 구조라면 원임대인과 전대인 각각 부가세 과세관계가 생깁니다.
- 보증금 간주임대료, 임대소득 합산, 가산세(신고불성실·납부불성실) 리스크 유의.
- 건강보험: 소득 배분에 따라 지역가입 보험료가 크게 변동될 수 있습니다.

권장 절차
- 사업 시작 전 세무사와 구조를 설계하시고, 필요하면 국세청 서면질의(사전답변)로 리스크를 확인하세요.
- 선택지가 1) 지분 이전 방법인지 2) 임대–전대 구조인지에 따라 세부 비용·세액을 비교 견적 받아보시길 권합니다.

정리
- “배우자가 제 소유 상가를 무상 사용”하며 9:1로 소득을 가져가게 하는 것은 세무상 인정받기 어렵습니다.
- 손익배분을 지분(출자)과 실질 기여에 맞추거나, 최소한 정상가액 임대차를 설정해 실질을 갖추는 방식으로 재설계하시는 것이 안전합니다.