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결론부터 말씀드리면, 증여신고에는 “실제 존재하는 채무(증여일 현재 실행된 중도금 대출 잔액)”를 기준으로 기재하시면 됩니다. 따라서 분양계약서에는 중도금이 11억으로 되어 있어도, 시행사·은행 합의로 실제 집행·상환대상이 10억이고 대출약정서 및 실행내역도 10억이라면 10억으로 적으셔도 됩니다.

다만 다음을 꼭 확인·준비하세요.
- 증여일 현재 기준 금액으로 작성: 증여일에 실제로 실행되어 남아 있는 대출잔액만 채무로 인정됩니다. (미실행 예정액은 채무로 차감 불가)
- 입증자료 확보/제출: 대출약정서, 대출실행내역(또는 대출잔액증명서), 분양대금 납부확인서(시행사 영수증), 시행사 변경합의서/공문 등. 분양계약서 표기와 다른 이유를 비고란에 간단히 기재하면 추후 소명에 유리합니다.
예: “분양계약서상 중도금 11억 → 시행사·금융기관 합의로 10억 집행(대출약정·실행내역 첨부)”

추가 유의사항
- 증여세 과세는 분양권의 시가(거래사례가액 등) 평가가 우선이고, 중도금 대출은 채무인수액으로서 순증여가액에서 차감됩니다.
- 채무를 승계하는 부담부증여가 되므로, 승계채무 상당분에 대해 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 금액 크면 세무전문가와 구조를 점검하시길 권합니다.

요약: 증여일 현재 실제 실행·잔존하는 중도금 대출이 10억이면, 증여신고서에는 10억으로 기재하시면 됩니다. 다만 관련 증빙을 갖추어 두세요.