찾아줘세무사

요약부터 말씀드리면
- 집을 산다고 해서 100% 세무조사가 나오는 것은 아닙니다. 다만 금액이 크거나(예: 중고가 주택), 소득·나이에 비해 자금 규모가 커 보이거나, 가족자금(증여·차용)이 많이 끼면 자금출처 점검 대상이 될 가능성이 높아집니다.
- 현재 구조(시아버님→남편 1.5억 송금, 시아버님→본인 5천 대여)는 집 살 때 자금조달계획서/출처 확인 과정에서 특히 5천만원이 ‘진짜 대여인지’가 핵심 체크 포인트가 됩니다. 실제 이자·원금 상환이 없으면 증여로 재분류될 위험이 있습니다.

1) 2024.2 송금분의 기본 세무 쟁점
- 시부→남편 1.5억원: 직계존속→성년자녀 증여로 보는 것이 일반적입니다. 10년 기본공제 5천만원 적용 후 과세표준 1억원, 증여세 약 1,000만원(+지방교육세 10% 정도)이 나옵니다. 증여세 신고기한은 증여월 말일부터 3개월 이내(즉 2024.5 말경)였는데, 미신고라면 가산세·이자 부과가 생길 수 있으니 지금이라도 자진신고/수정신고 검토가 필요합니다.
- 시부→본인 5천만원: 차용증이 있다면 ‘대여’로 인정받을 수 있습니다. 다만 가족 간 대여는 다음을 갖춰야 안전합니다.
- 이자율: 국세청 인정이자율(2024년 기준 연 4%대, 매년 변동) 이상으로 약정
- 상환계획: 만기·분할상환 등 구체적 일정
- 실질 상환: 약정대로 최소 연 1회 이상 이자 이체(계좌이체 내역, 메모), 일부라도 원금 상환
- 차입·상환 능력 근거: 급여·사업소득 등
- 가능하면 담보·보증 등 객관성 강화
- 참고: 원금이 1억원 이하인 가족 간 대여에 대해 ‘무이자 혜택’만으로 증여로 보지 않는 예외가 있으나, 이 규정은 이자 차익 부분에 관한 것이고, 원금 자체를 대여로 인정받으려면 실제 상환 정황이 매우 중요합니다. 지금까지 이자·원금 상환이 전혀 없다면, 집 살 때 조사 과정에서 5천만원 전액을 ‘며느리 증여’(기본공제 1천만원, 과세표준 4천만원, 세액 약 400만원+지방교육세)로 볼 리스크가 있습니다.

2) 2026년 주택 매수 시 세무조사/자금출처 점검
- 100% 조사되는 것은 아니고, 다음 경우에 선별 점검 가능성이 큽니다.
- 매매가가 높은 주택(지역·시점별 요건 상이) 또는 규제지역
- 소득·자산 수준에 비해 자기자금이 큰 경우
- 가족 증여·차용 비중이 큰 경우
- 자금조달계획서와 실제 증빙 간 불일치
- 통상 자금조달계획서 제출 및 필요 시 증빙서류(예금잔액·이체내역, 대출약정, 증여세 신고서, 차용증·이자납입내역 등)를 요구받을 수 있습니다.
- 취득가 대비 소명하지 못한 금액이 일정 범위 이하이면 증여추정에서 제외되는 규정이 있으나, 기준은 시기·정책에 따라 바뀌고, 소명요구 자체는 있을 수 있으므로 처음부터 서류를 탄탄히 준비하는 것이 안전합니다.

3) 지금부터의 대응 팁
- 남편 1.5억: 증여로 보고 제때 신고했는지 확인. 미신고라면 가산세가 더 커지기 전 자진신고·납부 검토.
- 본인 5천 대여:
- 차용증을 보완(이자율, 상환일정 명확화)하고, 즉시 이자부터 정기적으로 지급하세요. 가능하면 일부 원금도 분할 상환을 시작하세요.
- 이자 지급은 계좌이체로, 메모에 ‘이자지급’ 표기. 시부님은 수령 이자를 이자소득으로 종합소득신고해야 합니다.
- 집 살 때 제출할 수 있도록 차용증, 이자·원금 상환 내역, 본인 소득증빙을 꾸준히 축적.
- 만약 실질적으로 상환 계획이나 능력이 없다면, 차라리 ‘증여’로 전환해 지금 신고·납부하는 방안이 전체 리스크를 줄일 수 있습니다(며느리 공제 1천만원, 과세표준 4천만원 구간).
- 10년 합산 규정 유의: 동일 증여자→수증자 간 증여는 10년간 합산합니다. 시부→남편의 추가 증여, 시부→며느리의 추가 증여는 각각 합산되어 공제·세율에 영향.
- 주택 구입 자금 파일 만들기: 급여명세·원천징수영수증/종소세 신고서, 예적금 내역, 금융기관 대출약정서, 증여세 신고서·납부서, 가족간 차용증·이자지급 내역 등을 폴더로 정리.

마지막으로
- 자금 규모와 시점상 세무리스크가 전혀 없다고 보긴 어렵습니다. 지금부터 요건을 갖추면 리스크를 크게 낮출 수 있고, 특히 1.5억 증여신고 여부와 5천 대여의 실질 이행이 핵심입니다.
- 구체 금액·지역·취득가에 따라 요구서류와 리스크가 달라지니, 주택 매수 3~6개월 전에는 세무사와 1회 점검을 권합니다. 필요한 경우 신고(수정·경정)과 이자율 적용, 서류체크까지 한 번에 정리할 수 있습니다.