찾아줘세무사

요점만 먼저 답합니다.

1) 국세청이 법원 제출용 감정평가서를 근거로 추징할 수 있나요?
- 가능성이 있습니다. 신고서에 감정평가서를 첨부하지 않아도, 국세청은 조사·검증 과정에서 법원 제출 자료를 포함한 외부자료를 수집·활용할 수 있습니다. 다만,
- 상증세법상 “시가로 보는 감정가액”이 되려면 통상 증여일 전후 6개월 이내의 감정이고, 감정평가업자 2인 이상이 평가한 가액의 평균이어야 합니다(상증세법 제60, 시행령 제49).
- 질문의 감정평가가 단일 감정평가사에 의한 것이고, 증여일과의 간격이 6개월을 넘는다면 그 자체만으로는 법정 “시가”로 바로 사용할 수 없습니다.
- 그러나 국세청은 그 자료를 단서로 삼아
- 유사매매사례가액(증여일 전후 6개월 내의 유사 토지 거래가)이나
- 증여일 전후 6개월 내에 2개 이상 감정평가를 추가로 의뢰한 평균가액,
- 경·공매 낙찰가액
등을 확보해 “시가”로 과세할 수 있습니다. 따라서 공시지가로만 신고했다가 추후 가산세 포함 추징될 위험이 있습니다.

2) 감정평가 후 6개월이 지나서 증여하면 공시지가를 시가로 인정받을 수 있나요?
- “그 감정평가”만 놓고 보면, 6개월이 지나면 법정 시가 요건에서 벗어나므로 그 감정가액은 시가로 보지 않습니다.
- 하지만 공시지가(보충적 평가방법)를 쓰려면 “증여일 전후 6개월” 범위에 법에서 정한 시가(실제 거래가, 유사매매사례가, 경·공매 낙찰가, 2인 이상 감정평가 평균가액)가 존재하지 않아야 합니다. 그 중 하나라도 있으면 공시지가가 아닌 그 “시가”로 평가해야 합니다.
- 즉, 6개월을 넘겼다는 이유만으로 공시지가가 자동 인정되는 것은 아니며, 국세청이 증여일 전후 6개월 내에 다른 시가를 확보하면 공시지가 신고는 부인될 수 있습니다.

참고 법령의 큰 틀
- 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙: 시가주의), 제61조 이하(보충적 평가)
- 시행령 제49조(시가로 인정되는 것: 유사매매사례가액, 경·공매 낙찰가액, 감정평가업자 2인 이상 평균가액 등, 각 증여일 전후 6개월 이내)

실무상 유의사항
- 현재 격차(공시지가 약 6만/평 vs 감정 30만/평)가 매우 커서, 국세청이 유사매매사례 확보 또는 사후 6개월 이내 2곳 감정으로 과세할 가능성이 높습니다.
- 공시지가만으로 신고할 경우, 추후 과소신고가산세와 납부불성실가산세 부담이 생길 수 있습니다.
- 분쟁을 줄이려면
- 증여시점 전후 6개월에 시가 자료가 존재하는지(유사 거래, 경·공매, 2곳 감정)부터 확인하고,
- 없다면 보충적 평가(공시지가)를 적용해 신고 근거를 잘 남기되,
- 있다면 그 시가에 맞추어 신고하거나, 사전에 세무전문가와 유사사례 인정 여부를 면밀히 검토하는 것이 안전합니다.

추가로 검토가 필요한 정보
- 해당 임야 인근의 최근 6개월 내 유사 거래 여부
- 증여 예정일 정확한 날짜
- 기존 법원 감정일과 증여일 사이의 기간
- 개발 가능성·용도지역 변경 등 가치 변동 요인

원하시면 유사매매사례 가능성 점검 체크리스트와 증여 시나리오별(지금 증여 vs 6개월 경과 후 증여) 리스크·가산세 시뮬레이션을 간단히 만들어 드리겠습니다.