찾아줘세무사

안녕하세요! 남양주 아파트(시가 약 3억5천), 대출 1억이 있고 어머니께 명의 이전(증여)하실 계획이면, 대략 아래처럼 계산됩니다.

전제
- 증여가액은 원칙적으로 시가(실거래가·감정가 등) 기준. 근거 시가가 없으면 보충가액(공시가격 등) 적용 가능.
- 직계존속(어머니) 수증 시 증여재산공제 5,000만원(10년 합산).
- 최근 10년 내 동일 수증자에게 한 기존 증여가 있으면 합산 필요.
- 대출(채무)을 어머니가 인수하는지에 따라 과세가 달라집니다.

1) 채무 인수하는 부담부증여(권장·일반적)
- 순증여가액 = 3억5천 - 1억(채무) = 2억5천
- 과세표준 = 2억5천 - 5천(공제) = 2억
- 증여세 산출세액 = 2억 × 20% - 1천만(누진공제) = 3천만
- 기한 내 신고세액공제(3%) 적용 시 약 2,910만원
참고: 부담부증여는 채무(1억) 부분이 “유상양도”로 보아 증여자(본인)에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다(취득가·보유기간 등에 따라 달라짐).

2) 채무 인수 없이 순수증여
- 증여가액 = 3억5천
- 과세표준 = 3억 - 5천 = 3억
- 증여세 산출세액 = 3억 × 20% - 1천만 = 5천만
- 신고세액공제 후 약 4,850만원
참고: 이 경우에는 일반적으로 증여자 양도세 이슈는 없지만, 채무를 인수하지 않으면 증여가액에서 채무 공제가 안 될 가능성이 높아(사례별 판단) 전체 증여세가 커집니다.

추가로 꼭 고려할 비용/이슈
- 취득세(어머니): 증여 취득은 기본세율 3.5%(부가 포함 시 약 3.8% 수준)이나, 어머니가 이미 주택을 보유 중이면 2주택·3주택 취득 중과세율(8% 또는 12% 등)이 적용될 수 있습니다. 지역·주택수·규모에 따라 달라지므로 관할 지자체에 확인 필요.
- 등기비용: 등록면허세, 교육세, 법무사 보수 등 수백만 원 내외.
- 10년 합산: 과거 10년 내 어머니께 드린 증여가 있으면 합산되어 세액이 늘 수 있습니다.
- 신고/납부기한: 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 신고·납부. 기한 내 신고해야 3% 공제 적용.

정확한 계산을 위해 필요한 확인사항
- 어머니가 주택을 몇 채 보유 중인지(취득세 중과 여부)
- 최근 10년 내 어머니께 증여한 금액 유무
- 증여 시 어머니가 기존 대출 1억을 실제로 인수할지(또는 대체대출로 상환할지)
- 증여가액 산정 기준(실거래가/감정가/공시가격 등)

원하시면 위 조건을 알려주시면 보다 정확한 추정세액(증여세 + 취득세)까지 계산해 드릴게요.