찾아줘세무사

아래 내용은 2025년 이후 법령 변동 여부, 조정대상지역 지정 상태, 실제 시가/비용 입증 여부 등에 따라 달라질 수 있으니 “개략 추정치”로 보시고, 실행 전에는 꼭 세무사 상담으로 수치 확정하세요.

전제
- 증여 방식: 부담부증여(전세보증금 5.5억을 수증자가 인수)
- 시가(증여일 기준): 20.2억 가정
- 채무: 전세보증금 5.5억
- 어머니 취득가: 2.3억(1996년), 취득·양도부대비용/자본적지출은 미반영 가정
- 어머니는 2주택자(분당 1, 송파 1)
- 송파는 통상 조정대상지역으로 간주(실제 지정 상태는 시점별 확인 필요)

1) 양도소득세(부담부증여의 ‘유상’ 부분)
- 과세대상 양도차익(비율안분):
취득가의 유상분 안분 = 2.3억 × (5.5/20.2) ≈ 0.626억
양도차익 = 5.5억 − 0.626억 ≈ 4.874억
장기보유특별공제 미적용(아래 2) 참조), 기본공제 250만원 적용
과세표준 ≈ 4.874억 − 0.025억 = 4.849억

- 세율 적용(다주택 중과 ‘미적용’ 가정 시, 기본세율 6~45% 적용):
산출세액(국세) ≈ 168,560,000원
지방소득세(10%) ≈ 16,856,000원
합계 ≈ 185,416,000원(약 1.85억)

- 만약 2주택 중과세가 ‘부활’해 적용된다면(조정대상지역 주택 양도, 2주택자 가산 20%p):
기본세액 ≈ 168,560,000원 + 과세표준(4.849억)×20% ≈ 96,980,000원
국세 합계 ≈ 265,540,000원
지방소득세(10%) ≈ 26,554,000원
총세액 ≈ 292,094,000원(약 2.92억)
- 유의사항
- 취득·양도부대비용, 자본적 지출이 있으면 유상분에 비례 안분해 더 공제 가능합니다.
- 중과 배제/적용, 조정대상지역 여부는 시점별로 반드시 재확인 필요.

2) 장기보유특별공제(장특공)
- 2023.1.1. 이후 양도분 기준: 주택의 장특공은 원칙적으로 1세대1주택 비과세에 한해 보유·거주요건 충족 시 적용.
- 이번 건은 2주택 상태에서 과세되는 주택 양도분이므로 장특공 적용 없음(0%).
- 과거 6년 거주는 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 않는 이상 이번 양도분 장특공에는 영향 없음.

3) 증여세(무상 부분 14.7억 = 20.2억 − 5.5억)
가정: 본인은 부모로부터 10년 합산 자녀공제 5천만 + 출산공제 1억 = 총 1.5억을 받을 수 있는 상황. 배우자(며느리/사위)는 ‘기타 친족’에 해당하므로 기본공제 1천만만 가능, 출산공제는 적용 불가로 가정.

- 전부를 본인 단독으로 증여 시
과세표준 = 14.7억 − 1.5억 = 13.2억
증여세(누진세율) ≈ 40% 구간: 13.2억×40% − 1.6억 = 약 3.68억

- 본인과 배우자 공동명의(예: 50:50)로 증여 시
본인 지분 7.35억: 과세표준 = 7.35 − 1.5 = 5.85억 → 세액 ≈ 5~10억 구간 30%: 5.85×30% − 0.6억 = 약 1.155억
배우자 지분 7.35억: 과세표준 = 7.35 − 0.1 = 7.25억 → 세액 ≈ 7.25×30% − 0.6억 = 약 1.575억
합계 ≈ 2.73억
→ 단독 증여(약 3.68억)보다 약 0.95억 절세

- 지분비율을 어떻게 나누면 좋나?
- 본인 몫이 약 6.5억~9.6억 범위 안이면, 본인·배우자 모두 과세표준이 5~10억(30%) 구간에 머물러 총 증여세가 거의 동일(약 2.73억)합니다. 즉, 6.5:8.2, 7.35:7.35, 9.6:5.1 등 이 범위에서는 총세액이 비슷합니다.
- 실무적으로는 향후 처분·보유계획, 주택 수 관리, 금융·전세채무 분담의 편의 등을 고려해 이 범위에서 정하시면 됩니다.
- 단, 위 계산은 “본인에게만 출산공제 1억이 적용”된다는 전제하에 산출했습니다. 출산공제 적용 대상/한도는 요건이 까다로우니(수증자와 증여자 관계, 시기 등) 반드시 적용 가능 여부를 확인하세요.
- 과거 10년 내 받은 증여가 있으면 공제·누진공제 재계산이 필요합니다.

추가 체크리스트
- 평가가액: 증여일 현재 ‘시가’ 적용(인근 유사사례 실거래가 등). 20.2억이 증여일 시가로 인정될지 확인 필요.
- 채무(전세보증금) 인수 입증: 임대차계약, 보증금 수수 및 승계 사실이 명확해야 부담부증여로 인정됩니다.
- 수증자 향후 양도세: 배우자·직계존비속으로부터 증여받은 자산을 5년 내 양도하면 ‘이월과세’로 어머니의 취득가 등으로 계산될 수 있습니다. 단기 매도 계획이 있으면 세부담이 커질 수 있음.
- 취득세/등기비용: 부담부증여는 무상·유상 부분이 혼재되어 취득세 계산이 복잡합니다(증여분과 채무인수분 각기 다른 세율). 사전 산출 권장.
- 신고기한: 증여세는 증여일이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내 신고·납부. 부담부증여의 양도소득세는 다음 해 5월 종합소득과세표준 확정신고 기간(주택 등은 예정신고/확정신고 요건 별도 확인) 또는 예정신고 대상 여부를 확인하세요.

정리
- 어머니 양도세(채무 5.5억 부분): 중과 배제 시 약 1.85억, 중과 부활 시 약 2.92억(부대비용·자본적지출 반영 시 감소 가능).
- 장기보유특별공제: 본 건(과세되는 주택)에는 미적용.
- 증여세: 단독 증여 약 3.68억 vs 부부 공동명의 분할(여러 비율 중) 약 2.73억으로 공동명의가 일반적으로 큰 절세.

원하시면 현재 정확한 조정대상지역 여부, 출산공제 적용 요건 검토, 취득세까지 포함한 총세부담 시뮬레이션(지분안별)도 계산해 드리겠습니다. 증여 시점과 과거 10년 내 증여 이력도 알려주세요.