찾아줘세무사

요약 답변
- 일시적 1세대2주택: 고덕(신규) 취득일 2023-08-31 기준 3년 이내(→ 2026-08-31까지) 세종(종전) 매도하면 원칙적으로 일시적 1세대2주택 요건 충족 가능합니다. 단, 종전주택(세종)의 1세대1주택 비과세 요건 자체는 별도로 충족해야 합니다.
- 거주 2년 요건(세종)에 대한 상생임대인 적용: 가능성이 높습니다. 2023-08-26 갱신(임대료 인하)과 2025-01-31 신규 전세가 모두 ‘상생임대차계약’으로 인정되고, 두 상생임대차 기간의 합계가 2년을 채운 뒤 매도하면 거주요건을 대체할 수 있습니다. 귀하의 일정대로라면 2025-08-26 경에 합산 2년이 도달합니다.

자세한 판단 포인트
1) 일시적 1세대2주택 인정 여부
- 신규주택(고덕) 취득: 2023-08-31
- 종전주택(세종) 처분기한: 취득일로부터 3년 이내 매도 시 인정
- 따라서 2026-08-31 이전에 세종을 매도하면 일시적 1세대2주택 요건 자체는 충족
- 신규주택 전입의무나 종전주택 1년 보유 요건은 현재 완화/폐지되어 영향 없음
- 주의: 일시적 2주택 인정은 “형식상 1주택으로 보아 주는 것”일 뿐, 종전주택의 1주택 비과세 요건(보유·거주·고가주택 요건 등)은 따로 충족해야 함

2) 세종 주택의 1세대1주택 비과세 요건
- 2년 보유: 취득일(등기일) 2022-02-24 기준 이미 충족 가능
- 2년 거주: 세종이 2019-07-20 분양계약 당시 조정대상지역이었다면 원칙적으로 2년 거주 필요
- 실제 거주가 없으므로, 상생임대인 특례로 ‘거주 2년’을 대체하는 방안을 검토

3) 상생임대인 특례 적용 가능성
- 상생임대차 요건의 핵심
- 정부가 정한 적용기간 내 체결된 갱신·신규 임대차계약일 것
- 임대료(보증금+월세 환산) 인상률이 직전 계약 대비 5% 이내일 것
- 상생임대차로 임대한 기간이 매도 전까지 합산 2년 이상일 것(중도해지 시 다음 상생계약으로 합산 가능)
- 귀하의 계약 흐름과 적합성
- 2023-08-26 갱신: 5,000/120 → 3,000/110(임대료 인하) → 상생임대차로 인정 가능성 높음
- 2025-01-31 신규 전세: 보증금 2억7천 → 직전(3,000/110)을 환산해 비교하면 임대료 인상 5% 이내로 볼 여지가 큼(통상 환산 후에도 낮아지는 구조)
- 첫 상생계약(2023-08-26)부터 누적 2년이 되는 시점은 2025-08-26 경. 첫 계약이 2025-01-31에 조기종료되었으므로, 그 이후 체결한 2025-01-31 신규 전세도 ‘상생임대차계약’으로 인정되어야 합산이 가능
- 결론적으로
- 2025-08-26 이후이면서 2026-08-31 이전에 세종을 매도하면, 상생임대인 특례로 ‘거주 2년’을 대체하여 1주택 비과세 적용을 받을 가능성이 큽니다.
- 단, 2025-01-31 신규 전세가 상생임대차로 인정되려면 “상생임대차 인정 기간 내 체결” 및 “5% 이내” 요건을 충족해야 합니다. 적용기간은 정책이 수차례 연장·변경되어 왔으니 현재 적용기한을 반드시 재확인하세요.

추가 체크리스트
- 세종시의 2019-07-20 당시 조정대상지역 여부(대부분 조정지역이었으나, 확정 필요)
- 상생임대차 적용기간(최초 상생계약과 2025-01-31 신규 전세가 모두 적용기간 내 체결인지)
- 임대료 5% 이내 판단: 월세→전세 환산 기준을 적용해 직전 계약과 비교(임대차신고서, 확정일자, 영수증 등 증빙 보관)
- 매도 시기: 2025-08-26 이후, 2026-08-31 이전
- 12억원 초과 고가주택 여부: 양도가액이 12억 초과 시 일부 과세(비과세 한도 초과분), 장기보유특별공제 적용 등 별도 계산 필요
- 세대 내 다른 주택·분양권·오피스텔(주거용) 보유 여부

권장 조치
- 관할 세무서 또는 국세상담센터(126), 홈택스 상담을 통해
1) 2025-01-31 신규 전세의 상생임대차 인정 여부
2) 상생 적용기간(현재 기준)
3) 월세→전세 환산 비교 방식
를 서류 기반으로 사전확인 받으세요.
- 매도 예정일을 2025-08-26 이후로 잡고, 2026-08-31을 넘지 않도록 일정 관리하세요.

요약하면, 일정 관리와 상생임대차 인정만 확실히 하면 세종 매도에 대해 일시적 1세대2주택 + 상생임대인 특례로 1주택 비과세 적용이 충분히 가능합니다.