찾아줘세무사

요약
- 일정과 요건을 제대로 맞추면 보통 A만 신고(부분과세), B는 비과세로 “신고 불필요”가 가능합니다.
- 다만 몇 가지 필수요건(특히 B의 2년 보유·거주 요건, 양도 순서)을 반드시 확인해야 합니다.

1) 일시적 1세대 2주택 요건(구주택 A 비과세 적용 전제)
- 신주택(B) 취득일: 2023.08
- 구주택(A) 양도기한: 신주택 취득일로부터 3년 이내 양도 → 2026.08까지. 계획(2025.12) 충족.
- 구주택(A) 2년 보유 요건: 충족(2015.05 취득).
- 다른 주택 보유 없음: 전제 필요.
→ 위 요건을 충족하면, A 양도는 1세대1주택으로 보아 “12억 한도 비과세”가 적용됩니다. 다만 A의 양도가액이 13억으로 12억을 초과하므로 초과분에 대해 부분 과세가 됩니다.

2) A의 과세 범위(대략)
- 총 양도차익: 5.5억
- 과세대상 비율: (양도가액 13억 − 12억) / 13억 = 1/13 ≈ 7.692%
- 과세대상 양도차익(개략): 5.5억 × 1/13 ≈ 0.423억(약 4,230만원)
- 여기에 장기보유특별공제, 기본공제 등을 적용해 실제 과세표준·세액이 결정됩니다.
- 예정신고·납부기한: 2025년 12월 양도 시 2026년 2월 말까지.

3) B아파트 비과세(신고 불필요) 가능 조건
- 양도 시점에 “1주택자”여야 함
- 방법1: A를 먼저 양도/잔금처리 → 그 다음 B 양도. 그러면 B 양도 시점에는 1주택.
- 방법2: ‘중복보유기간 중 먼저 양도 주택 비과세 특례’를 활용해 B를 먼저 팔고, 남은 A를 신주택 취득 후 3년 내(2026.08까지) 처분.
- B의 2년 보유: 2023.08 취득 → 2025.12 양도 예정으로 2년 보유 충족.
- B의 2년 거주 요건 여부
- B를 취득할 당시 B가 조정대상지역이었다면(2023.08 취득), 1세대1주택 비과세에 “2년 거주” 요건이 필요합니다.
- 비조정이면 거주요건은 없음(보유만 2년).
→ 위 요건을 충족하고 양도가액이 12억 미만(7.3억)이면 B는 전액 비과세이며, 일반적으로 양도세 신고 의무도 없습니다.

4) 실무 팁
- 양도시기는 보통 잔금지급일·등기접수일 중 빠른 날이므로, 두 주택을 같은 달에 파신다면 “잔금일 순서”를 A→B로 두면 가장 단순합니다.
- B에 2년 거주요건이 필요한지(조정대상지역 여부), 실제 거주기간 충족 여부를 반드시 확인하세요.
- 취득세·중개보수·수선비·양도시 중개보수 등 필요경비 증빙을 챙기면 과세표준을 줄일 수 있습니다.

결론
- 질문하신 일정대로 요건을 맞추면 통상 A만 부분 과세로 신고, B는 비과세로 신고 불필요가 가능합니다.
- 다만 B의 조정대상지역 여부 및 거주 2년 충족, 그리고 양도 순서를 반드시 점검하세요. 이 부분이 충족되지 않으면 B도 과세·신고 대상이 될 수 있습니다.
- 최종 계약·잔금 일정과 주소지 요건을 가지고 세무사나 홈택스 상담(국번없이 126)으로 한 번만 더 확인하시길 권합니다.