찾아줘세무사

안녕하세요. 상황을 기준으로 핵심만 정리드립니다. (법령과 유예기한은 수시로 바뀌어 왔으니, 실제 양도 직전 최신 규정을 반드시 재확인하세요.)

1) 어머님 양도소득세(3주택자, 조정대상지역, 보유 10년·거주 X)
- 중과 유예기간 내 양도 시: 다주택 중과세율(기본세율 + 20/30%p)은 적용되지 않고, 기본세율(6~45%)로 과세되는 것이 현재 일반적인 해석입니다. 지방소득세(소득세의 10%) 별도.
- 중과 유예 종료 후 양도 시: 조정대상지역 3주택자이면 기본세율 + 30%p 중과, 장기보유특별공제 배제(0%)가 원칙이었습니다.
- 1-1) 장기보유특별공제
- 1세대1주택이 아니므로 ‘거주요건 장특공(최대 80%)’은 대상이 아닙니다.
- 다만 “중과가 미적용(유예 중)”이라면 일반 장특공(연 3%, 최대 30%)을 적용할 수 있다는 해석이 일반적입니다. 중과 재개 시에는 장특공 배제.
- 결론: 유예기간 내 양도면(현재 기준) 보유 10년에 대해 최대 30% 장특공 가능성이 크고, 유예 종료 후 양도면 장특공 불가.

2) 가족 간 매매가(증여세 이슈: 70% 룰, 감정가·전세가 활용 가능성)
- 증여의제(저가양수·고가양도) 판단: 시가와 거래가의 차이가 “시가의 30% 초과” 그리고 “3억원 초과”를 동시에 만족해야 증여세 과세가 됩니다. 즉 70% 미만이라고 해서 곧바로 증여세가 과세되는 것은 아니고, 3억원 초과 요건도 함께 봅니다.
- 예: 시가가 3.5억이면 70%는 2.45억, 차액 1.05억은 3억원을 넘지 않으므로 일반적으로 증여의제 과세 대상이 아닙니다.
- 시가 산정이 애매할 때(최근 실거래 없음) 감정가 활용 가능:
- 세법상 시가로 인정되는 대표 방법 중 하나가 “감정평가(통상 2개 감정평가법인의 평균, 증여·상속은 기준시점 전후 6개월 이내)”입니다. 가족 간 거래 방어용으로 가장 안전한 근거입니다.
- 감정가의 70%로 매매하더라도 위 증여의제 요건(30%·3억)을 동시에 넘지 않으면 증여세 문제는 통상 없습니다. 다만, 굳이 70%처럼 ‘의도적으로 낮춘 비율’은 쟁점 소지를 키울 수 있으므로 권하지 않습니다. 감정가 자체(또는 감정가에 합리적 범위의 조정)를 매매가로 삼는 편이 안전합니다.
- 전세가(보증금)로 거래가를 잡을 수 있는지:
- 전세가는 시가 그 자체는 아니지만, 빌라의 경우 실거래가 형성에 상당한 참고가 됩니다. 다만 전세가만으로 시가를 대체하기보다는 감정평가서, 인근 유사 매매사례, 공시가격·시세자료 등을 함께 갖춰 두는 것이 안전합니다.
- 유의사항: 특수관계인 간 저가거래로 양도소득세를 부당하게 줄였다고 판단되면(부당행위계산 부인) 과세당국이 시가로 보아 재계산할 수 있는 리스크가 이론상 있습니다. 감정평가 등 객관 근거를 준비해 두면 방어에 유리합니다.

3) 세무 방어를 위한 감정평가 필요성
- 권장합니다. 실무적으로 가족 간 거래는
- 감정평가서 2부(서로 다른 평가법인, 거래일 전후 가급적 3개월 이내·넉넉히 6개월 이내),
- 인근 유사매물 실거래가, 공시가격·시세 자료, 중개사 확인서
를 함께 보관하면 증여의제/시가 다툼 방어에 매우 유리합니다.
- 매매가는 감정가(또는 합리적 범위 내)로 정하시고, 사유와 자료를 보관하세요.

4) 증여 5천만원을 매매가에서 빼서 계약서 작성 가능 여부
- 불가합니다. 실제 거래대금(실지거래가액)을 그대로 계약서·신고서에 기재해야 합니다. 3.5억에 거래하면서 3억으로 계약·신고하면 허위신고로 중대한 제재를 받을 수 있습니다.
- 가능한 방식: 자금조달을 위해 부모님이 자녀에게 현금 5천만원을 “별도로 증여”하고, 그 돈으로 매매대금을 지급하세요.
- 성년 자녀가 직계존속으로부터 받는 증여의 기본공제는 10년 합산 5천만원이며, “부모·조부모 등 직계존속 전체를 합산한 한도”입니다(부모 각각 5천만원으로 1억원이 되는 것이 아님에 유의).
- 증여를 받으면 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 내 증여세 신고를 하세요. 자금조달계획서에도 증여금원을 명시합니다.

추가로 유용한 실무 체크리스트
- 중과 유예기한/적용 여부를 양도 직전 국세청 공개자료나 세무사 통해 재확인.
- 매매가 결정 전 감정평가 의뢰(가능하면 2곳), 인근 실거래가·시세 수집.
- 특수관계인 거래임을 전제로 자금조달계획서, 임대보증금 승계 관계(채무인수) 등 명확히 기재.
- 어머님 양도소득세 예정신고 기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내.
- 취득세 등 buyer 세율은 본인 주택 보유수에 따라 크게 달라지므로 별도 확인.

원하시면 예상 매매가·취득시기·취득가액·부대비용(취득세, 중개수수료, 리모델링 등) 정보를 주시면, 유예 적용/미적용 2가지 시나리오로 양도세 러프 시뮬레이션도 도와드리겠습니다.