찾아줘세무사

요점만 정리합니다.

- 감가상각 개시 시점: 사업에 제공(업무용 사용)한 날부터입니다. 즉 2025년에 사무실 임대를 시작한 날을 기준으로 그 해의 감가상각비를 월수 안분하여 계산합니다.

- 취득가액 기준: 실제 취득가액(매매가 + 취득세·등록면허세·중개보수 등 부대비용) 중 건물가액만을 기준으로 합니다. 토지는 비상각자산이므로 제외합니다. 업무용으로 전환했다고 해서 시가로 재평가하지 않습니다.

- 취득일자 기재: 자산카드(감가상각명세)에는 실제 취득일자를 적고, 별도로 “사업사용개시일”을 2025년 임대개시일로 입력해 그때부터 상각되도록 합니다.

- 내용연수/방법: 건물의 법정내용연수(건물 구조·용도별)를 적용하고, 상각방법(보통 정액법)을 사용합니다. 개인 거주 기간이 있었다고 해서 그 기간에 대한 상각을 소급 계산하지는 않습니다. 필요하면 중고자산 규정을 적용해 잔존내용연수로 조정할 수 있습니다(전문가와 상의 권장).

- 일부 면적만 임대한 경우: 임대한 면적(또는 임대용 면적 비율)만큼 감가상각비를 안분해 필요경비로 인정됩니다.

간단 예시
- 2020.5.1 주택 5억 취득, 이 중 건물가액 2억
- 2025.7.1부터 사무실 임대 개시
- 법정내용연수 40년, 정액법 가정
- 연간 감가상각비 = 200,000,000 ÷ 40 = 5,000,000원
- 2025년 상각비 = 5,000,000 × (7~12월 6개월/12개월) = 2,500,000원

참고
- 부가가치세 측면에서 2025년부터는 과세임대에 해당하나, 과거 주택으로 취득한 부분에 대한 매입세액 공제는 보통 불가입니다(전환에 따른 별도 조정도 일반적으로 없음). 전환 이후 발생하는 수선·리모델링 비용의 매입세액은 요건 충족 시 공제 가능.
- 토지·건물가액 구분은 매매계약서에 구분이 없으면 재산세 시가표준액 비율 등 합리적 기준으로 안분합니다.

정리: 감가상각은 2025년 사업사용 시작일부터, 금액은 2020년 실제 취득가액(건물 부분)으로 계산하세요.