의정부 아파트(A)의 비과세 전략에 있어 **'오피스텔(B)의 용도'**와 **'거주 요건의 부활'**이 핵심 변수입니다. 질문자님의 상황은 자칫 잘못 판단하면 비과세를 받을 수 있었던 아파트가 과세 대상으로 바뀔 수 있는 아주 민감한 케이스입니다.
2026년 현재 세법을 기준으로 명쾌하게 분석해 드립니다.
1. [핵심 질문 1] 오피스텔(B)을 주택임대사업자로 등록 후, C를 사고 A를 팔면?
결론: 비과세 불가능합니다. (세금 폭탄 위험)
질문자님은 A주택에 대해 "실거주 요건이 없다"고 알고 계시지만, 오피스텔(B)을 주택임대사업자로 등록하는 순간 상황이 180도 바뀝니다.
이유 (거주주택 비과세 특례의 함정):
일반적인 1주택 비과세는 A주택 취득 당시(2014년) 조정지역이 아니었으므로 2년 보유만 하면 됩니다.
하지만 **'장기임대주택(B)'을 보유한 상태에서 거주주택(A)을 비과세받으려는 특례(소득세법 시행령 제155조 제20항)**를 적용받으려면, 반드시 A주택에서 '2년 이상 거주'해야 한다는 요건이 새로 생겨납니다.
이 거주 요건은 취득 시기나 지역과 무관하게, 임대주택 특례를 쓰려면 무조건 지켜야 하는 강제 조항입니다.
판단: 질문자님은 A주택에 **"한 번도 실거주한 적이 없다"**고 하셨으므로, B를 주택임대사업자로 등록하면 A는 비과세 요건(거주 요건)을 충족하지 못해 양도세가 과세됩니다.
전략적 조언: A주택 비과세를 위해서는 오피스텔(B)을 절대 '주택(주택임대사업자)'으로 등록하시면 안 됩니다.
2. [핵심 질문 2] B(업무용)를 보유한 채 A를 먼저 매도한다면?
결론: 비과세 가능합니다. (가장 안전한 방법)
이 시나리오는 오피스텔(B)이 주택 수에 포함되지 않도록 관리하는 것이 핵심입니다.
논리:
A주택 비과세 요건: 2014년 취득 당시 비조정지역이었으므로 **'2년 보유'**만 하면 됩니다. 이미 10년 이상 보유하셨으므로 충족했습니다.
B오피스텔의 주택 수 제외: 공부상 용도가 업무용이고, 실제 사용도 **'업무용(사업자 등록 후 세금계산서 발행 등)'**으로 쓰이고 있다면 세법상 주택이 아닌 상가로 봅니다.
결과: 질문자님은 세법상 **'1세대 1주택자'**입니다. 따라서 A주택 매도 시 12억 원(고가주택 기준)까지는 세금이 0원이며, 초과분에 대해서만 장기보유특별공제(최대 80%가 아닌 표2 적용, 최대 30%)를 받고 과세됩니다.
주의사항 (사실판단): 만약 B오피스텔 세입자가 전입신고를 하고 살고 있거나, 주거용으로 사용하는 것이 발각되면 B도 주택으로 카운트되어 '2주택자'가 됩니다. 이 경우 A주택 양도세가 과세될 수 있으니 **'업무용 사용' 증빙(부가세 신고 내역 등)**을 확실히 해두셔야 합니다.
3. [종합 시나리오] C주택 매수 전략 (토지거래허가구역)
질문자님이 2026~2027년에 서울 아파트(C)를 매수하실 계획이라면, 다음과 같은 순서가 가장 이상적입니다.
[추천 시나리오: 일시적 1세대 2주택 활용]
전제: 오피스텔(B)은 계속 **'업무용'**으로 유지 (주택 수 0으로 만들기).
C주택 매수: 2026~2027년 서울(토지거래허가구역) C 매수.
참고: 토지거래허가구역 아파트는 매수 후 6개월 내 등기 및 2년 실거주 의무가 있으므로, 전세를 끼고 사는 갭투자가 불가능합니다. 입주 계획을 세우셔야 합니다.
A주택 매도: C주택 취득일로부터 3년 이내에 A주택 매도.
결과: A주택은 비조정지역 취득분이므로 거주하지 않았어도 '일시적 2주택 비과세' 적용 가능.
이때 오피스텔(B)은 업무용이므로 주택 수 산정에서 빠져 방해되지 않음.
오피스텔(B)을 임대주택으로 등록하지 마세요. 등록하는 순간 A주택에 **'2년 실거주 의무'**가 생겨 비과세가 날아갑니다.
오피스텔(B)은 철저히 업무용으로 관리하세요. 그래야 A주택을 1주택자 자격(거주 요건 없음)으로 비과세 받을 수 있습니다.
C 매수 후 3년 내 A 매도: B가 업무용이라면, [A+C] 구도로 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.
