찾아줘세무사

전제 정리
- 두 주택 모두 조정대상지역.
- 기존주택: 아파트, 23.08~26.02 거주(2년6개월).
- 신규주택: 주거용 오피스텔, 26.02~26.09 거주 예정.
- 26년 9월 전 가족 해외파견, 신규주택은 전세 예정.

핵심 포인트
- 주거용 오피스텔은 양도세에서 “주택”으로 봅니다(실제 주거용이면 주택 수에 포함).
- 1세대1주택 비과세는 “거주자”에게만 적용됩니다. 출국 후 비거주자가 되면 원칙적으로 적용 불가입니다.
- 해외이주/국외근무자의 “출국 후 2년 내 양도 특례”는 “출국 당시 1세대1주택자”인 경우에만 적용됩니다. 출국 시 일시적 2주택이면 적용되지 않습니다.

질문 1. 일시적 2주택 상태에서 출국 후 2년 내 신규주택(오피스텔) 양도 비과세 가능?
- 불가합니다.
- 출국 시점에 2주택 보유이므로 “출국 후 2년 내 양도 특례”(해외이주·국외근무 특례)의 전제가 충족되지 않습니다.
- 설령 그 특례가 적용된다 해도(가정) 조정지역에서 2017.8.3 이후 취득한 주택은 통상 2년 “실거주 요건”을 별도로 충족해야 하는데, 신규주택은 7개월 거주 예정이라 거주요건도 충족하지 못합니다.

질문 2. 기존·신규 모두 비과세를 받으려면 순서를 어떻게 해야 하나?
- 원칙적으로 “둘 다 비과세” 달성은 현재 계획대로라면 매우 어렵습니다. 가능한 시나리오는 다음뿐입니다.
1) 기존주택 비과세: 일시적 2주택 특례로 종전주택(기존)을 비과세
- 요건(조정대상지역 기준, 취득시점별 특례 여부에 따라 2년 또는 3년)
- 신규주택 취득일로부터 종전주택을 기한 내 양도(통상 2년, 일부 취득분은 완화특례로 3년일 수 있음).
- 신규주택으로 1년 내 전입(하셨으므로 충족).
- 추가 주택 없음 등 기타 요건 충족.
- 귀하의 일정으로는 기존 아파트를 2028.02(보수적으로 2년 기준)까지 양도하면 종전주택 비과세 가능성이 큽니다.
- 지역·취득시점별로 2년/3년, 전입요건 등이 달라질 수 있으니 실제 취득일과 당시 규정으로 최종 확인 필요.

2) 신규주택(오피스텔) 비과세: 기존주택을 먼저 처분한 뒤, 신규주택 단독보유 상태에서 그 주택 자체의 1세대1주택 요건을 채워 양도
- 전제가 두 가지입니다.
- 양도 시점에 “그 주택 1채만 보유”할 것(즉, 기존을 먼저 파는 게 사실상 필요).
- 조정지역 취득분이면 통상 2년 보유 및 2년 실거주 요건 충족.
- 현재 계획(7개월 거주 후 출국·전세)으로는 신규주택의 2년 실거주 요건을 못 채웁니다. 결과적으로 신규주택은 비과세가 어렵고 과세가 될 가능성이 높습니다.
- 방법이 있다면: 해외 근무 종료 후 귀국해 신규주택에서 추가로 거주해 “합계 24개월 거주”를 채운 뒤, 거주자 지위로(국내에 주소·거소를 둔 상태에서) 1주택으로 양도하는 것입니다.
- 이 경우에만 신규주택 비과세가 실무상 가능해집니다.

현실적인 선택지 정리
- 두 채 모두 비과세를 목표:
- 단계 1: 기존 아파트를 신규 취득일로부터 기한 내(보수적으로 2년 이내) 먼저 양도 → 종전주택 비과세 달성.
- 단계 2: 신규 오피스텔은 귀국 후 거주기간을 합산해 2년 실거주 요건을 채운 뒤, 거주자 상태에서 단독 1주택으로 매각.
- 주의: 출국 중 비거주자 상태에서 팔면 1세대1주택 비과세 적용 불가.

- 신규주택을 출국 후 2년 내 팔면서 비과세를 기대:
- 일시적 2주택 상태로 출국하면 해외특례 적용이 안 되므로 비과세 불가. 또한 2년 거주요건도 충족 못함.

- 신규주택을 먼저 매각:
- 일시적 2주택에서 신규를 먼저 팔면 신규에 대한 비과세 특례는 없습니다(대개 과세). 다만 취득 후 단기간에 매각하면 양도차익이 작을 수는 있습니다.
- 그 후 1주택만 보유한 상태로 출국한다면, 기존 아파트는 “출국 후 2년 내 양도 특례”를 활용해 비과세가 가능해질 여지가 있습니다. 하지만 이 경우 “둘 다 비과세”는 아니게 됩니다.

체크리스트
- 조정대상지역 여부, 취득·양도 시점의 규정: 일시적 2주택 매도기한이 2년/3년으로 달라질 수 있고, 전입요건·거주요건 예외 등이 시기별로 상이합니다.
- 주거용 오피스텔의 주택 판단: 실제 주거로 사용/임대하면 주택으로 봅니다. 임대차 계약서 용도, 내부 구조(취사시설 등)도 증빙이 됩니다.
- 거주자/비거주자 판단: 양도 당시 거주자여야 1세대1주택 비과세 적용 가능.
- 양도 순서: “종전 먼저(비과세) → 신규는 나중에 단독 1주택+2년 거주 후 비과세”가 유일한 ‘양쪽 비과세’ 경로.

권고
- 현재 계획대로면 신규 오피스텔 비과세는 사실상 불가합니다. 두 채 모두 비과세를 원하시면:
- 기존 아파트를 2028.02까지(보수적으로) 먼저 처분하시고,
- 향후 귀국 후 오피스텔에서 추가 거주하여 2년 실거주 요건을 채운 뒤, 거주자 신분으로 양도하세요.
- 규정이 수시로 개정되고 취득·전입시점에 따른 특례가 있으니, 실제 서류를 들고 국세청 126 또는 세무사와 상담해
- 일시적 2주택 매도기한(2년 vs 3년),
- 신규주택의 거주요건 적용 여부,
- 출국 시 거주자/비거주자 판정 시점
을 최종 확인하시길 권합니다.