찾아줘세무사

요약: 대부분의 경우 2014년에 산 아파트를 2025년에 팔 때, 2021년에 상속받은 시골 단독주택(공동상속) 때문에 1세대1주택 비과세가 막히지 않습니다. 상속주택은 “일반주택+상속주택” 구조에서 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있어, 2014년 아파트 양도는 1세대1주택 비과세가 가능합니다. 다만 몇 가지 조건·예외를 확인해야 합니다.

비과세 가능 조건(핵심)
- 상속주택 보유: 일반주택(2014년 취득) + 상속주택 1채 보유 상태에서 일반주택을 양도하는 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.
- 보유기간: 2014년 취득 → 2025년 양도이므로 2년 보유 요건 충족.
- 거주요건: 해당 아파트가 조정대상지역에 있더라도 2017.8.3. 이전 취득이므로 2년 거주요건은 적용되지 않습니다.
- 다른 주택성 자산 없음: 다른 주택, 분양권/입주권, 주거용 오피스텔 등을 추가로 보유 중이면 판단이 달라질 수 있습니다.

주의할 점(과세될 수 있는 경우)
- 고가주택 기준: 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 대해 부분 과세됩니다(12억원 이하는 전액 비과세).
- 상속주택 자체를 먼저 파는 경우: 공동상속의 최대지분자 여부 등 규정이 달라질 수 있으나, 질문처럼 일반주택(2014년 아파트)을 파는 경우엔 상속주택 특례로 일반적으로 문제 없습니다.
- 세대 요건: 1세대 범위, 세대원 다른 주택 보유 여부 등 기본 요건을 충족해야 합니다.

결론
- 별도의 다른 주택성 자산이 없고, 매각가가 12억원 이하라면 양도소득세는 나오지 않거나(전액 비과세) 12억원 초과분만 부분 과세됩니다.
- 2025년에 새 아파트를 산 사실은(기존 아파트를 판 뒤 구입) 비과세 판단에 별 영향이 없습니다.

권장 확인
- 매매계약서(취득·양도), 등기부등본, 상속등기 서류, 가족관계증명서, (해당 시) 거주증빙을 갖고 홈택스 양도세 자동계산 또는 국세상담센터(126)·세무사와 최종 확인하세요.