찾아줘세무사

아래 내용은 상속·증여세법(저가양수 규정) 기준의 일반적인 원칙입니다. 실제 과세여부는 구체 사실관계(유사사례 인정범위, 보유지분, 과거 증여이력 등)에 따라 달라질 수 있으니, 신고 전 세무사와 최종 확인을 권합니다.

1) 시가 산정(저가매수 판단의 기준가)
- 기준시점: 취득(통상 잔금일/등기일 중 빠른 날) 기준.
- 시가 인정 순서(원칙)
1. 동일·유사 부동산의 정상거래가(특수관계인 아닌 자 간)
- 일반적으로 “취득일 전 6개월 ~ 후 3개월” 내 사례를 봅니다.
2. 감정가액(감정평가법인 2곳 이상, 평가기준일 전 6개월 ~ 후 3개월 내 평가)
3. 법원경매·수용가액 등
4. 보충적 평가(아파트 공시가격 등 기준시가)
- 감정평가가 필수인가?
- 필수는 아닙니다. 다만 위 1번(유사사례)가 없으면 2번(감정가액)이 시가로 바로 인정되는 가장 확실한 방법입니다(2곳 평균).
- 감정이 없으면 과세당국이 추후에 발생한 유사사례(후 3개월 내)를 시가로 삼거나, 그런 사례도 없으면 기준시가(공시가격) 등 보충방법을 사용할 수 있습니다.
- 유의점: 후 3개월 내에 실제 유사거래가 발생하면(정상거래) 이는 감정보다 우선하여 시가로 채택되는 경향이 큽니다.

2) 취득 후 추가 과세 가능성(사후 사례 발생 시)
- “돈을 실제로 주고받았으니 증여 제외”는 오해입니다. 가족 간 저가거래는 거래 자체는 유효하되, 시가 대비 과도하게 낮으면 그 “이익” 부분이 증여로 의제됩니다(상증세법 제35조).
- 과세여부 판단식(특수관계인 간 저가양수):
- 증여의제 이익 = (시가 − 거래가액) − 허용범위
- 허용범위 = 시가의 30% 또는 3억원 중 작은 금액
- 거래가액이 시가의 70% 이상이거나, 차액이 허용범위 이내면 과세 없음.
- 취득 후 3개월 내 유사실거래가 나오면?
- 그 거래가 정상사례이면 시가로 채택될 수 있어, 그 시가 기준으로 저가양수 여부를 다시 따집니다.
- 귀하 예시
- ’25.05. 취득가 5.6억
- ’25.08. 동일단지 유사거래 8.5억 발생(정상거래로 인정된다고 가정)
- 시가 8.5억, 허용범위 = min(8.5×30%, 3억) = 2.55억
- 차액 = 8.5 − 5.6 = 2.9억
- 증여의제 이익 = 2.9 − 2.55 = 0.35억(3,500만원)
- 위 3,500만원이 “증여로 의제”될 수 있습니다.
- 가산세 여부
- 증여세 신고기한: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내(예: 5월 증여 → 8월 말 신고기한).
- 8월 내에 위 유사거래가 확인되면 이를 반영해 제때 신고하면 가산세는 통상 없습니다.
- 기한 내 미신고·과소신고가 있고 실제 납부세액이 발생하면 무신고·과소신고 및 납부불성실가산세가 붙을 수 있습니다.
- 다만 기본공제 등을 적용해 납부세액이 ‘0’이면 가산세도 통상 ‘0’입니다(가산세는 미납세액 기준). 그래도 신고의무 자체는 존재하므로, “무증여”로 보고 무신고했다가 사후에 과세되면 번거로울 수 있습니다.

실무 팁/절세 포인트
- 70% 안전선: 예상 시가의 70% 이상으로 계약하면 원칙적으로 저가양수 과세는 없습니다. 시가가 오를 가능성이 있으면 안전마진을 두는 것이 좋습니다.
- 신고 타이밍: 5월 취득이면 8월 말이 신고기한이므로, 그때까지 유사사례 발생 여부를 지켜본 뒤 확정 시가로 신고하는 방법이 안전합니다.
- 감정 활용: 유사사례가 없을 가능성이 높다면 2개 감정평가를 취득일 전후로 맞춰 받아 두면 시가 입증에 도움이 됩니다. 다만 후 3개월 내 실제 유사거래가 생기면 그 사례가 감정보다 우선될 수 있습니다.
- 기본공제 활용: 성년 자녀가 직계존속으로부터 받는 증여는 10년 합산 기준으로 인당 5천만원까지 공제됩니다(부모 각각 5천만원 가능). 부모님 공동소유라면 증여의제 이익이 지분대로 나뉘므로 공제 여지가 커집니다. 예시의 3,500만원은 공제로 충분히 상쇄될 수 있어 실제 납부세액이 ‘0’이 될 가능성이 큽니다(과거 10년 내 수증이력 없다는 전제).
- 다른 선택지: 시가에 가깝게 매수하고, 부족한 취득자금을 부모님이 현금 증여(공제 범위 내)하는 방식이 사후 분쟁을 줄입니다.
- 유사사례 인정 다툼: 동일 단지·동일 면적이라도 층·향·상태에 따라 “유사” 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 필요 시 감정평가서·시세자료로 반박 가능합니다.

요약 답변
1. 감정평가 필수 아님. 시가는 통상 “전 6개월~후 3개월” 유사사례가 우선이며, 없으면 2곳 감정가액, 그마저 없으면 기준시가 등으로 봅니다. 다만 후 3개월 내 유사실거래가 생기면 그 가격이 시가로 채택될 수 있습니다.
2. 취득 후 3개월 내 유사실거래가 발생하면 그 가격이 시가로 인정되어 저가양수 증여의제가 생길 수 있습니다. 귀하 예시(8.5억 사례)라면 3,500만원이 증여의제 이익입니다. 기한 내 적정 신고 시 가산세는 통상 없고, 기본공제로 납부세액이 ‘0’일 수도 있습니다.

필요 시 거래 구조·신고전략을 함께 검토해 드릴 수 있으니,
- 매수·매도자 각각 지분비율
- 과거 10년간 부모님→자녀 증여이력
- 단지 내 면적/층/향/리모델링 여부
- 예정 잔금일
정보를 알려주시면 보다 정밀하게 계산해 드리겠습니다.