찾아줘세무사

요약
- 평촌 아파트(2015년 취득)는 조정대상지역이라도 “거주 2년” 요건이 적용되지 않습니다. 비과세 요건은 보유 2년만 보면 됩니다.
- 보유기간 2년은 ‘취득일로부터 양도일(잔금/소유권이전일)까지’를 말하며, 1주택이 된 시점부터 다시 카운트하지 않습니다.
- 다만 양도일 현재 “1세대 1주택” 상태여야 하므로, 평촌을 파는 날 기준으로 천안은 잔금/등기까지 마쳐서 처분이 끝난 상태여야 합니다.

조목조목 정리
1) 비과세 기본 요건(1세대 1주택)
- 요건: 양도일 현재 1세대가 국내 1주택만 보유 + 보유 2년 이상.
- 귀하의 평촌 아파트는 2015년 취득이므로, 조정대상지역 추가요건인 “거주 2년”은 적용되지 않습니다(2017.8.3. 이전 취득분).
- 보유기간은 천안주택 처분 여부와 무관하게 2015년 취득일부터 계산합니다. 따라서 이미 2년 보유 요건은 충족합니다.

2) 12억 기준 유의
- 1세대1주택 비과세는 양도가액 12억원까지 적용됩니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.
- 예: 양도가액 14억원이면, 전체 양도차익 × (12억/14억)만 비과세, 나머지는 과세.

3) 장기보유특별공제(과세분이 생기는 경우)
- 12억원 초과로 과세되는 부분에 대해 “1세대1주택 장기보유특별공제”를 받으려면 보유 2년 + 거주 2년 요건을 충족해야 합니다.
- 즉, 비과세 자체에는 거주요건이 없지만, 과세되는 일부 금액에 대한 공제를 크게 받으려면(보유·거주 각각 최대 40%, 합계 최대 80%) 거주 2년이 필요합니다. 거주 이력이 없으면 공제가 제한될 수 있습니다.

4) 기타 주의사항
- 양도일 현재 1주택 상태: 분양권·입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있으니 확인 필요.
- 세대 범위: 배우자·미성년 자녀 보유 주택은 합산됩니다.
- 취득일/양도일 판단: 일반적으로 잔금지급일(또는 등기접수일) 기준으로 합니다.

정리하면, 천안을 먼저 처분해 1주택 상태가 된 뒤 평촌을 파시면, 평촌은 2015년 취득분이라 거주요건 없이 보유 2년만으로 1세대1주택 비과세 요건을 충족합니다. 다만 매매가가 12억원을 넘으면 초과분 과세가 생기고, 그 과세되는 부분에 대한 장기보유특별공제를 충분히 받으려면 최소 2년 거주가 필요하다는 점만 유의하세요. 필요하시면 예상 양도가, 취득가, 보유·거주 기간을 알려주시면 간단한 세액 시뮬레이션도 도와드리겠습니다.