찾아줘세무사

배경 잘 이해했습니다. 요지는 “개인(부부 공동) 임대사업의 관리·수선 등 운영 기능을 별도 법인으로 분리하고, 개인이 법인에 관리용역 대가를 지급”하는 구조의 타당성과 수수료율 적정성입니다.

1) 특수관계인 거래 문제 여부
- 결론: 가능합니다. 다만 세법상 부당행위계산 부인(특수관계인 간 거래를 시가보다 유리/불리하게 해 세 부담을 부당히 감소시키는 경우, 비용 부인 또는 과세표준 조정) 위험을 관리해야 합니다.
- 핵심 관리 포인트
- 실질 존재: 법인이 실제로 관리·민원·시설관리·공사관리 등 용역을 수행하고, 그에 맞는 인력/시간투입/성과물이 있어야 합니다.
- 대가의 정상성: 수수료가 시가(제3자 간 통상 수준) 또는 합리적 원가+마진 기준에 부합해야 합니다.
- 증빙 정비: 다음을 반드시 남기세요.
- 용역계약서(업무범위, 책임, 보고체계, 수수료 산식, 변동·추가 용역 처리, 지급조건)
- 정기 업무보고서, 민원/점검/검침/정산 기록, 공사관리 일지·사진·회의록
- 인력 투입시간표(타임시트), 외주 및 유지보수 발주·검수서류
- 세금계산서, 대금이체 내역(개인사업자 계좌 ↔ 법인 계좌)
- 수수료 산정 근거(타사 견적, 유사사례, 원가 계산서 등)
- 추가 유의
- 과다수수료로 판정되면 개인사업자 측 필요경비가 부인될 수 있습니다. 반대로 법인에 남는 이익을 급여·배당 등으로 과도 이전하면 그 부분의 적정성도 별도 검토 대상입니다.
- 가족법인이라도 4대보험·원천세·부가세 등 일반 법인과 동일한 준법이 전제입니다.

2) 관리용역 수수료율(월세 대비 비율)의 일반 범위와 10~15%의 적정성
- 시장 관행(참고 범위, 단일 창고/상가형 비주거 기준)
- 기초 자산관리/임대료 청구·수납·민원 응대 중심: 월세의 3~5%
- 시설관리 포함(정기 점검·경상수선·업체 관리 등): 5~8% 정도
- 공실 마케팅/임차인 유치 수수료: 통상 별도(성과·기간별로 1~2개월치 임대료 등 별도 관행)
- 공사관리/리모델링 등 프로젝트성 관리: 기본 용역과 분리해 “실비+관리수수료(예: 5~10%)”로 별도 청구하는 경우가 일반적
- 질문하신 10~15%에 대한 코멘트
- 단일 자산에서 “세금계산서 발행·민원·일상 시설관리”만으로는 10~15%는 다소 높은 편으로 볼 여지가 있습니다.
- 다만 창고 특성상 매년 공사가 발생하고, 수일간 현장 상주·감리 수준의 관리가 반복된다면 “기본 관리수수료(예: 5~8%) + 프로젝트성 공사관리 수수료(실비+5~10%)”로 이원화하면 정상가격 설명이 훨씬 수월합니다.
- 예시 구조
- 기본 관리: 월세의 6% 정액(620만원 × 6% = 372,000원/월)
- 공사관리: 공사비 실비는 발주처(개인사업자) 직불, 법인은 공사관리 대가만 “실비(인력시간×표준단가)+관리마진 5~10%”로 청구
- 경상 소모성 수선·점검은 기준표(예: 시간당 인건비, 출장비, 소모품 단가)로 투명하게 정산
- 정말로 상시 24/7 운영, 보안·설비·대민 리스크가 크고, 공사성 업무가 연중 누적돼 상시 프로젝트 수준이라면 10%까지는 방어 여지가 있으나, 15%는 비교사례·원가근거 없이 설정 시 과다로 볼 가능성이 큽니다.

실무 세무·계약 체크리스트
- 부가가치세
- 법인 용역은 과세. 법인이 세금계산서 발행, 개인임대사업자는 일반과세자라면 매입세액 공제 가능(창고는 비주거라 과세임대가 일반적).
- 공사비 처리
- 가능하면 시공사 세금계산서는 “건물주(개인사업자)” 앞으로 직접 수취·직불하세요. 법인은 관리수수료만 별도 과세로 청구. 이렇게 해야 공사비 재청구에 따른 불필요한 부가세 중복과 과세오해를 줄입니다.
- 부득이하게 법인이 선지급 시, ‘대행경비 정산’으로 처리하고 적격증빙은 건물주 명의로 수취하도록 설계.
- 원가·단가 체계
- 법인 인건비 테이블(직무별 시간단가), 경비 기준, 마진율을 문서화하고, 타임시트 기반 월별 정산자료를 보관.
- 비교가능성 확보
- 외부 PM사 1~2곳에서 간단 견적서/제안서 받아 보관(자산 규모·범위 유사 조건). 내부 산식과 함께 시가 근거로 유리합니다.
- 인사·급여
- 대표·등기이사 급여는 실제 역할·시장수준에 맞추고, 4대보험·원천징수 준수. 과도 급여는 별도 리스크입니다.
- 거버넌스
- 이사회/주주총회 의사록(수수료 정책, 보수책정, 주요 계약 승인) 정비.
- 공동사업자 배분
- 개인 공동사업장의 손익배분비율을 사업자등록과 동일하게 유지. 법인 수수료 반영 후의 과세표준 변동이 합리적으로 설명돼야 합니다.

권고 요약
- 수수료는 “기본 5~8% + 공사관리 실비+5~10%”의 이원 구조를 권합니다. 10% 이상 정액 비율은 비교사례와 원가근거가 충분할 때만.
- 특수관계인 거래이므로 계약·산식·증빙을 평소에 정교하게 준비하세요.
- 착수 전에 세무사와 함께
- 수수료 시가분석(간단 벤치마크 또는 원가가산법)
- 부가세 흐름도(공사비·대행경비)
- 급여·배당 정책
를 한 번에 설계하면 이후 세무리스크가 크게 줄어듭니다.

필요하시면 현재 운영 실태(임차인 수, 시설 규모, 공사 빈도·규모, 연간 투입시간 추정)를 알려주시면 수수료 밴드와 정산모형을 조금 더 구체화해 드리겠습니다.