찾아줘세무사

전제
- 1세대 기준입니다(부부+미성년 자녀 등). 배우자 명의 주택도 모두 합산해 주택 수를 판단합니다.
- 일시적 2주택 비과세는 “종전주택(A) 양도일 현재” 2주택까지만 허용됩니다(종전 A + 신규 B). 양도일 현재 3주택이면 특례가 적용되지 않습니다.

핵심 판단시점
- A의 양도일 = 통상 잔금청산일(질문에서는 4/1).
- 다른 주택의 취득·양도도 잔금일(경매 취득은 대금완납일)이 기준입니다.

질문별 답변
1) 아내가 C를 경매로 취득했다가 4/1 전에 처분하면?
- 4/1( A의 양도일) 이전에 C의 처분이 “잔금까지 완료”되어 A의 양도일 현재 보유 주택이 A와 B뿐이라면, 일시적 2주택 비과세는 깨지지 않습니다.
- 반대로 4/1 현재 C를 아직 보유 중이면, 세대가 3주택이므로 A 비과세가 부인됩니다.

2) 남편이 C를 “개인 매매사업자” 명의로 취득하면?
- 개인사업자는 별도 법인이 아니므로, C는 남편 본인 소유로 보아 주택 수에 포함됩니다. 재고자산(매매용)이어도 통상 1세대1주택 판정에서는 주택으로 잡힙니다.
- 따라서 4/1 현재 C를 보유 중이면 A 비과세가 깨집니다. 4/1 이전에 C 처분(잔금·등기 완료)까지 끝나 있으면 문제 없습니다.

유의사항
- “계약만”으로는 부족하고, 처분·취득의 잔금청산일까지 완료되어야 주택 수에서 제외됩니다.
- 오피스텔·상가주택 등은 주택 수 포함 여부가 용도·실사용에 따라 달라질 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.
- 일시적 2주택의 다른 요건(종전주택 처분기한, 거주요건 등)도 계속 충족해야 합니다. 처분기한(통상 3년) 등 최신 규정도 확인하세요.
- 가장 안전한 방법은 A 잔금(4/1) 이후에 C를 취득하는 것입니다.

정리
- C를 누구 명의로 사더라도, A의 양도일(4/1) 현재 세대가 C를 보유 중이면 A의 비과세는 깨집니다. 4/1 이전에 C 처분의 잔금까지 끝내 두시면 A 비과세 유지에 문제가 없습니다. 필요 시 잔금일정을 조정하고, 케이스가 복잡하면 관할 세무서나 세무사에게 서면질의/사전답변을 권합니다.