찾아줘세무사

요약 답변
- 부가세 포함/제외 금액으로 3억을 따질 일이 아닙니다. 오피스텔은 “3억 이하이면 주택수 제외” 같은 규정이 적용되지 않습니다.
- 오피스텔이 주택수에 포함되는지는 가격이 아니라 “실제 주거용으로 쓰였는지”로 판단합니다.

세목별로 정리
1) 양도소득세(다주택 중과, 1세대1주택 비과세 판정)
- 오피스텔은 실제로 주거용으로 사용(본인 거주 또는 주거용 임대)하면 주택으로 포함됩니다.
- 업무용(사무실·사업장으로 직접 사용 또는 업무용 임대)으로 사용하면 주택에 포함되지 않습니다.
- 분양가가 3억 이하/초과인지는 영향이 없습니다. 따라서 부가세 포함/제외금액을 따질 필요가 없습니다.

2) 취득세(다주택 취득 중과)
- 오피스텔은 건축법상 주택이 아니므로 주택 수에 포함하지 않습니다(주거용 사용 여부와 무관).
- 따라서 오피스텔 보유로 인해 주택 취득 시 ‘다주택 중과’가 되는 일은 없습니다.

3) 재산세/종합부동산세
- 재산세: 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔은 ‘주택분 재산세’로 과세될 수 있습니다.
- 종합부동산세: 주거용으로 사용되어 주택으로 보게 되는 경우 종부세 주택 합산에 포함될 수 있습니다. 실제 과세 여부는 해당 연도 법령·행정해석과 과세자료(재산세 주택분 과세 여부 등)에 따라 달라질 수 있어, 고지 전 확인이 필요합니다.

질문하신 사례에 대한 결론
- 분양가 총액 3억 초과(부가세 포함) 또는 2억8140만원(부가세 제외) 여부는 주택수 판정에 의미가 없습니다.
- “3억 이하이면 주택수 제외”라는 규정은 오피스텔에 적용되는 일반 규정이 아닙니다(지방 저가주택 3억 규정 등은 ‘주택’에 관한 별도 특례입니다).
- 따라서, 보유하신 2024.02 준공 오피스텔이 주택수에 포함될지의 핵심은 ‘실제 용도’입니다.
- 주거용으로 사용/임대 중이면: 양도세 주택수에 포함될 수 있음(취득세는 미포함).
- 업무용으로 사용/임대 중이면: 양도세 주택수에 미포함.

실무 팁(용도 입증)
- 주거용 판단에 유리/불리한 증빙: 임대차계약서의 용도(주거/업무), 임차인 전입신고 여부, 내부 구조(주거 설비), 관리비 고지 형태, 임차인의 사업자등록 유무 등.
- 업무용으로 보려면: 계약서에 ‘업무용’ 명시, 임차인 사업자등록, 전입신고 불허 등의 관리가 중요합니다.
- 임대 부가세도 용도에 연동됩니다(주거용 임대는 면세, 업무용 임대는 과세·매입세액 조정 이슈).

원하시는 세목(양도세/종부세/재산세/취득세)과 현재 사용 현황(본인 거주/주거용 임대/업무용 임대)을 알려주시면, 해당 세목별로 주택수 포함 여부와 유의사항을 더 정확히 짚어드리겠습니다.