찾아줘세무사

가정 및 해석
- a·b 모두 어머니 명의(추정). a는 실거주 26년, b는 비거주 31년(조정대상지역 아님).
- 아들2는 별도 세대이며 a를 본인 자금으로 “시가에” 매수.
- 이후 어머니는 b를 매도(매도 시점에 1주택 상태로 만들기), 아들2는 a를 추후 매도 예정.
- 세율/공제는 최근 일반 규정 기준으로 “대략” 산출(지방세 10% 포함 전후 반올림). 실제 신고 시 취득·양도 부대비용, 필요경비, 장특공제 적용요건 등에 따라 달라집니다.

핵심 전략 요약
- 고가(b, 시세 14억)는 반드시 “어머니 1세대1주택” 상태에서 매도해 12억 비과세 혜택을 받아야 절세 효과가 압도적입니다.
- 이를 위해 a를 먼저 아들2에게 “시가”로 매도하여 어머니를 1주택자로 만든 뒤 b를 매도하는 흐름이 유리합니다.
- 가족 간 거래는 시가 입증(실거래 비교·감정평가 등)과 아들2 자금출처 소명이 필수입니다.

대략 세금 시뮬레이션

1) 어머니가 a를 먼저 아들2에게 매도(현재 2주택자 매도, 일반세율 가정, 중과 배제 가정)
- a 양도가액 4.5억 / 취득가 2.5억 → 양도차익 약 2.0억
- 장기보유특별공제(일반자산 기준, 15년↑ 가정): 약 30% → 0.6억
- 과세대상 차익: 2.0억 - 0.6억 - 기본공제 250만 ≈ 1.375억
- 양도소득세+지방세 합계: 약 3,600만 내외
· 만약 a가 조정대상지역이고 다주택 중과가 매도 시점에 부활되어 적용되면 세액이 크게 증가할 수 있습니다(대략 7~8천만대로 상승 가능). a의 지역/매도시점에 따른 중과 적용 여부 확인이 필요합니다.

2) 어머니가 이후 b를 1주택으로 매도(1세대1주택, 고가주택 과세 방식)
- b 양도가액 14억 / 취득가 1.8억 → 총 양도차익 12.2억
- 고가주택 과세대상 차익 = 총차익 × (양도가액-12억)/양도가액 = 12.2억 × (2/14) ≈ 1.743억
- 장기보유특별공제 시나리오
A. 1세대1주택 특별공제(보유+거주 각 4%/년, 합계 최대 80%)가 적용되고, b 거주 0년: 보유 31년→보유분 40%(상한)만 적용 → 공제 약 40%
· 과세표준: 1.743억 × (1-0.40) - 기본공제 250만 ≈ 1.021억
· 세액(지방세 포함): 약 2,300만 내외
B. 위 특별공제가 적용되되, b에 2년 거주 후 매도(보유 40% + 거주 8% = 총 48% 공제)
· 과세표준: 1.743억 × (1-0.48) - 기본공제 250만 ≈ 0.881억
· 세액(지방세 포함): 약 1,750만 내외
C. 만약 1세대1주택 특별공제가 해당되지 않아 일반 장특공제(최대 30%)만 적용되는 경우
· 과세표준: 1.743억 × (1-0.30) - 기본공제 250만 ≈ 1.195억
· 세액(지방세 포함): 약 3,000만 내외
- 요약: a를 먼저 정리해 1주택 상태에서 b를 팔면 세금이 약 1,700만~3,000만 수준으로 수렴합니다(거주 2년 추가 시 약 2~12백만 더 절감 여지). 반대로 2주택 상태에서 바로 b를 팔아 12억 비과세를 못 받으면 총차익 12.2억 전체가 과세되어 세금이 수억 원대로 급증합니다(대략 3억대 이상 가능). 따라서 현 계획이 매우 유리합니다.

3) 아들2의 세금/비용
- a 매수 시 취득세: 1주택자라면 약 1.1% 수준 → 약 495만 + 등기·법무비 수십만~1백만대
· 아들2가 이미 주택을 보유했다면 취득세 중과(2주택 8%, 3주택 12% 등)가 크게 부담되니 반드시 현재 보유주택 수 확인 필요
- a 추후 매도: 매수가액이 시가(4.5억)라면 단기차익이 크지 않는 한 세부담은 제한적
· 1세대1주택 요건(보유 2년, 조정지역이면 거주 2년)을 갖추고 12억 이하로 매도하면 비과세 가능
· 단기(2년 미만) 매도·차익 확대 시 일반 과세 발생

비용·유의사항 체크리스트
- 가족 간 거래는 반드시 시가로: 인근 실거래가 근거 또는 감정평가(2곳 평균)를 권장. 저가매매 시 증여세(아들2) 및 어머니 양도세 부당행위계산(시가로 재계산) 위험.
- 아들2 자금출처 소명 준비: 예금잔액증명, 이체내역, 대출약정 등. 부모 자금 유입 시 증여세 리스크.
- b의 1주택 비과세는 “양도일 현재 1주택”이면 가능. 별도 대기기간은 없으나, 등기이전 및 현실적 소유권 이전시점을 매도일 이전에 확실히 만들어 두세요.
- 1세대1주택 장기보유특별공제(보유+거주 4%/년, 최대 80%) 적용 범위는 취득시기·지역·거주요건에 따라 예외가 있어 실제 신고 전 세무사 검토가 필요합니다. 거주 2년을 채우면 공제율이 올라가 세액이 추가로 낮아질 수 있습니다(위 B안).
- 중개수수료(상한요율), 인지세, 등기·법무비, 이사비 등 부대비용도 예산에 반영.

추가로 필요한 정보(주시면 정밀 계산해 드립니다)
- 실제 소유자(어머니 단독 명의인지, 지분 여부)
- a의 소재지(조정대상지역 여부), 두 주택 모두의 정확한 소재지
- 아들2의 현재 보유 주택 수(유무)
- a를 매수 후 아들2의 거주 계획(거주 여부/기간)과 매도 예정 시기
- 어머니의 b 거주 가능 여부(2년 거주 후 매도 가능성)
- 각 매도·매수 목표 시기, 예상 중개보수·수선비 등 필요경비

결론
- “a를 아들2에게 시가로 매도 → 어머니 1주택 상태에서 b 매도” 흐름이 절세 측면에서 최적입니다.
- 어머니 a 매도세금은 대략 3천만대(중과 시 수천만 추가), b 매도세금은 1~3천만대 수준으로 예상됩니다(12억 비과세 활용). 반대로 b를 2주택 상태로 매도하면 세금이 수억 원대로 커집니다.
- 가족 간 시가거래·자금출처 소명·중과 적용여부 확인이 성패의 관건입니다.

위 전제대로라면 구체 금액(세액 범위, 취득세·중개보수 등)을 표로 정리해 드릴 수 있으니, 추가 정보 주시면 숫자 보정을 해 드리겠습니다.