찾아줘세무사

요지
- 다주택 중과 여부는 “양도일” 기준으로 판단합니다. 보통 주택은 잔금지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 양도일입니다. 매매계약서 작성일은 기준이 아닙니다.
- 재건축 후 아파트 1채만 보유한 상태에서 그 아파트를 양도하면, 일반적으로 다주택 중과 대상이 아닙니다. 다만 같은 시점에 다른 주택, 조합원입주권, 분양권을 추가로 보유하고 있으면 다주택으로 볼 수 있습니다.
- 서울의 부담부 증여는(채무 인수 있는 증여) 허가구역 내에서는 유상거래로 보아 토지거래허가가 필요한 것이 통상적입니다.

자세히
1) 다주택 중과의 판단 시점
- 기준: 소득세법상 “양도일”
- 기존 주택(완공 주택) 양도: 잔금지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날
- 입주권·분양권 양도: 권리양도 계약상 잔금청산일 등 해당 권리의 양도일
- 계약서 작성일은 다주택 여부 판단 기준이 아닙니다.

2) 재건축 사례에의 적용
- 현재 두 채의 빌라가 하나의 조합원입주권으로 전환되어, 준공 후 아파트 1채로 배정(합산)되는 구조라면:
- 준공 후 그 아파트를 양도하는 시점에 다른 주택·입주권·분양권을 보유하지 않는다면 원칙적으로 다주택 중과 대상이 아닙니다.
- 유의사항
- 관리처분계획 인가 이후에는 기존 주택을 ‘입주권’으로 봅니다. 두 주택이 실제로 하나의 입주권으로 합산 배정되는지가 중요합니다(관리처분 인가 내용 확인).
- 준공 전 입주권 상태로 양도하는 경우에도 다주택 판단은 양도일 보유 현황을 기준으로 하며, 장기보유특별공제 등 적용이 제한될 수 있습니다.
- 최근 몇 년간 다주택 중과 제도는 한시 유예·완화가 있었으므로, 실제 양도 시점의 최신 법령·해석을 반드시 확인하세요.

3) 부담부 증여와 토지거래허가(서울)
- 부담부 증여는 수증자가 채무를 인수하는 부분이 “유상거래”로 평가됩니다. 따라서 토지거래허가구역 내에서 면적요건에 해당하면 일반적으로 허가 대상입니다.
- 허가 필요 여부 3요건:
1) 해당 부동산의 토지가 토지거래허가구역에 속하는지
2) 허가대상 면적(용도지역별 상이)을 충족하는지
3) 거래가 유상에 해당하는지(부담부 증여는 유상 부분 존재)
- 아파트도 대지권(토지지분)이 있어 허가구역이면 대상이 될 수 있습니다.
- 무상증여는 허가 대상이 아닙니다.
- 허가 없이 체결한 유상계약은 효력이 없을 수 있으므로, 계약 전 관할 구청(토지거래허가 담당)에 꼭 확인하십시오.

추가 체크포인트
- 조합원입주권 수(합산 배정 여부), 관리처분계획 인가내용 확인
- 양도 형태(입주권 양도 vs. 준공 후 주택 양도)와 양도일 특정
- 동일 시점 보유 다른 주택·입주권·분양권 존재 여부
- 1세대1주택 비과세를 고려한다면 보유·거주 요건, 재건축의 취득·보유기간 인정 규정도 함께 검토
- 부담부 증여 시: 증여자 양도세(채무 인수분) + 수증자 증여세(잔여분) 동시 검토

마지막으로, 실제 적용은 사안별로 달라질 수 있으니, 관리처분자료와 계약일정 등을 가지고 세무사(양도세·입주권 경험 많은 곳)와 관할 구청 허가과에 사전 확인하시길 권합니다.