찾아줘세무사

안녕하세요. 상황 정리와 결론부터 드리겠습니다.

1) 2021년에 어머니께 송금한 2억을 이번 매매의 계약금(또는 매매대금의 일부)로 인정받을 수 있나요?
- 가능은 합니다. 다만 “그 돈이 어머니께 무상으로 준 돈(증여)”이 아니라 “어머니에게 빌려준 돈(대여금)”이었고, 이번 매매에서 그 대여금을 매매대금과 상계한다는 사실이 명확해야 합니다.
- 이를 위해서는 다음을 반드시 문서로 남기세요.
- 2021년 송금 내역(본인 → 어머니) 및 어머니의 세입자 보증금 반환 이체 내역
- 차용증 또는 차용 사실 확인서(차입일, 금액, 상환방법·이자 등)
- 상계합의서 또는 매매계약서 특약: “2021.XX.XX 매수인이 매도인에게 송금한 2억원은 본 계약의 계약금(또는 매매대금의 일부)으로 기지급된 것으로 상호 확인하며, 잔금 정산 시 매매대금에서 상계한다.”
- 만약 차용으로 보기 어려운 사정(차용증 전혀 없음, 이자 약정·정산 전혀 없음 등)이면 과세관청이 과거 2억을 증여로 볼 위험이 있습니다. 이 경우라도 이번 매매대금에서의 상계 자체는 가능하나, 과거 증여세 문제 소지가 남습니다.

2) 자금조달계획서에는 어디에 기재하나요?
- “자기자금-금융기관 예금액”이나 “부동산 처분대금”이 아니라, “자기자금-기타” 항목으로 기재하는 것이 맞습니다. 예: “기타(종전 대여금 2억원 상계)”.
- 증빙은 위 문서들(송금내역, 보증금 반환 내역, 차용증/사실확인서, 상계합의서 또는 특약)을 첨부·제시하세요.
- 예금액으로 넣으면 현재 시점의 통장잔액 증빙을 요구받을 수 있어 설명이 더 복잡해집니다.

3) 추가로 꼭 유의할 점
- 특수관계인 간 저가양수는 시가와의 차이가 일정 기준을 넘으면 매수인에게 증여세(저가양수익의 증여의제)가 과세될 수 있습니다. 계약 전 시가(실거래사례, 감정평가 등)와 과세기준을 검토해 안전구간을 확인하세요.
- 2억을 ‘차용’으로 보려면 무이자·장기인 경우 이자상당액이 증여로 보정될 수 있습니다. 위험을 줄이려면 상계일 기준으로 그간의 이자를 약정금리(세법상 인정이자율)로 정산하고, 어머니의 이자소득 신고 가능성도 함께 검토하세요.
- 등기·취득세 조사 단계에서도 상계 인정은 통상 가능하나, 가족 간 거래라면 자료 요구가 세밀합니다. 위 증빙을 미리 정리해 두세요.

정리
- “가능하되, 증빙과 형식 갖추기”가 핵심입니다.
- 자금조달계획서 기재: 자기자금-기타(종전 대여금 2억원 상계)로 기재 + 관련 증빙.
- 매매계약서에 ‘기지급금/상계’ 특약을 반드시 넣으세요.

필요하시면 특약 문구와 상계확인서, 차용 사실 확인서 양식 초안을 보내드리겠습니다.